acheter et vendre sans prêt relais : toutes les solutions pour financer votre projet immobilier

Acheter un bien immobilier avant de vendre le vôtre, sans recourir à un prêt relais, peut sembler risqué… 

Heureusement, il existe des alternatives au prêt relais.

On vous explique tout .

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Pourquoi vouloir éviter un prêt relais ?

Le prêt relais est une avance que la banque vous accorde et vous n’avez pas à souscrire à un emprunt complémentaire. Vous, emprunteur, ne rembourserez (pour le crédit relais) que les intérêts voire l’assurance jusqu’à la vente de votre ancien logement.

Souvent, passer par le prêt relais est difficile à obtenir : 

Le fonctionnement du prêt relais :

Le prêt relais est un crédit à court terme accordé par une banque pour vous permettre d’acheter un nouveau bien avant de vendre l’ancien.
Il vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel (généralement 60 à 80 %). Ce prêt est remboursé une fois la vente réalisée. En attendant, vous ne payez que les intérêts (sauf si c’est un prêt « sec »). C’est pratique, mais risqué si la vente tarde.

Quels sont les inconvénients du prêt relais ?

Un prêt relais, c’est un crédit à court terme proposé par une banque pour permettre d’acheter un bien avant la vente de celui qu’on possède déjà. Le problème ?

Si vous ne réussissez pas à vendre à temps, vous risquez de vous retrouver avec deux crédits immobiliers à rembourser.

Et même si vous vendez, il est possible que vous obteniez un prix de vente inférieur à celui estimé. Résultat : vous devrez combler la différence de votre poche.

Un prêt souvent difficile à obtenir

Toutes les banques n’acceptent pas de proposer un prêt relais, notamment si :

  • Vous avez déjà un crédit immobilier en cours
  • Votre bien est mal situé ou difficile à vendre
  • Votre situation professionnelle est jugée instable
  • Des conditions parfois peu avantageuses

Le taux du prêt relais est souvent plus élevé qu’un prêt immobilier classique. De plus, certaines banques imposent des frais de dossier, ou encore des pénalités si la vente tarde.

acheter une maison prêt relais

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Prêt Achat-Revente

Le prêt achat-revente est un crédit spécifique proposé par certaines banques pour les personnes qui veulent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.

Il regroupe l’achat et la vente dans un seul prêt, ce qui facilite la gestion.

La banque avance une partie de la valeur estimée de votre bien à vendre.

Vous disposez d’un délai confortable (souvent 2 ans) pour vendre votre bien, tout en avançant sur le nouveau projet.

Avantage : Plus souple qu’un prêt relais, avec des conditions plus favorables.

Vente en Cascade Organisée

Dans cette stratégie, vous n’achetez que si vous vendez.

L’achat de votre nouveau bien est conditionné à la vente de votre logement actuel, via une clause suspensive dans le compromis de vente.

Vous signez un compromis sur le bien à acheter, mais celui-ci ne sera valable que si la vente de votre bien se concrétise.

Cela vous évite un double financement et vous permet de sécuriser l’ensemble de la chaîne.

Avantage: Idéal pour éviter toute prise de risque ou endettement excessif.

Financement par apport personnel ou épargne

Si vous disposez d’une épargne solide ou d’un patrimoine financier suffisant, vous pouvez acheter le nouveau bien sans emprunter.

Vous utilisez votre apport pour acheter le nouveau bien.

Ensuite, vous prenez le temps de vendre votre ancien logement sans pression.

Avantage: Zéro intérêt bancaire, zéro stress côté financement.

Astuce : Il est parfois possible d’utiliser un contrat d’assurance-vie, un PEL ou une avance sur assurance-vie pour financer l’achat.

Appui d’un co-emprunteur solvable

Si une personne de confiance (conjoint, parent, ami) peut se joindre à vous dans le dossier de prêt, elle peut servir de garantie financière.

La banque est souvent plus rassurée, et peut vous accorder un crédit immobilier classique sans attendre que vous vendiez.

Le co-emprunteur partage la responsabilité du prêt, même s’il ne vit pas dans le bien.

Avantage: Accès plus facile au crédit, surtout si vous avez des revenus modestes ou irréguliers.

les alternatives au prêt relais

Alternatives Dynamiques et Innovantes

Adaptées si vous voulez agir rapidement, êtes à l’aise avec un peu plus de complexité ou si vous souhaitez explorer des modèles alternatifs.

Portage Immobilier

Le portage immobilier consiste à vendre temporairement votre bien à une société de portage qui vous le reloue immédiatement.

  • Vous recevez les fonds de la vente pour acheter un nouveau logement.
  • Ensuite, vous avez une option de rachat du bien dans les 5 à 10 ans, souvent à un prix fixé à l’avance.
  • En attendant, vous restez dans les lieux comme locataire.

Avantage: Accès rapide à des fonds sans se séparer définitivement de son logement.

Attention: Frais et conditions variables selon les sociétés.

Vente avec option d’achat différée

Vous trouvez un acheteur pour votre bien actuel, mais vous concluez avec lui une promesse de vente différée.

Il s’engage à acheter à une date future (souvent 6 à 12 mois).

Cela vous permet de montrer à la banque que la vente est engagée, tout en avançant sereinement sur votre achat.

Avantage: Combine la sécurité d’un engagement de vente avec la liberté d’acheter immédiatement.

iBuyers

Les iBuyers sont des plateformes en ligne qui achètent votre bien immobilier rapidement, souvent en quelques jours.

Vous obtenez une estimation, une offre d’achat immédiate, puis un rachat quasi instantané.

Cela vous permet d’avoir les fonds très rapidement pour acheter un nouveau bien.

Avantage: Cette solution est ultra rapide, efficace pour ne pas rater une opportunité.

Limite : Le prix proposé est souvent inférieur à la valeur du marché.

Location-Accession / Crédit Vendeur

Deux solutions assez rares mais utiles dans certains contextes :

Location-accession : Vous commencez par louer un bien, avec une option d’achat au bout d’un certain temps. Une partie du loyer est déduite du prix d’achat.

Crédit vendeur : Le vendeur vous laisse payer en plusieurs fois, sans passer par une banque, souvent avec un petit taux d’intérêt.

Avantage: Moins de formalités bancaires, bon pour les profils atypiques ou les biens spécifiques.

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Comment réussir son achat avant revente sans prêt relais ?

Voici quelques bonnes pratiques à suivre :

  • Estimez votre bien de façon réaliste, avec l’aide d’un pro
  • Faites les bons travaux pour valoriser votre logement
  • Préparez un plan de financement solide, en incluant tous les frais (notaire, travaux, double déménagement…)
  • Utilisez des simulateurs pour estimer votre capacité d’emprunt
  • Entourez-vous de pros : courtier, agent immobilier, notaire…
vendre et acheter sans prêt relais

Acheter avant ou vendre avant : quelle stratégie adopter ?

Les avantages d’acheter avant de vendre

  • Vous avez le temps de trouver le bien idéal
  • Pas de logement temporaire entre deux ventes
  • Possibilité de faire des travaux avant d’emménager

Les risques si la vente tarde

  • Vous risquez de payer deux mensualités
  • Pression financière si la vente prend du temps
  • Impossibilité de racheter votre ancien bien

 

Que faire si les délais ne coïncident pas ?

  • Inclure une clause suspensive dans le compromis
  • Négocier un délai de déménagement
  • Louer temporairement si besoin

Quand privilégier la vente avant l’achat ?

  • Si vous avez peu d’apport
  • Si votre bien est atypique ou difficile à vendre
  • Si le marché immobilier est instable

Les erreurs à éviter absolument

  • Surévaluer votre bien : vous risquez d’attendre longtemps
  • Ne pas avoir de plan B : toujours anticiper les imprévus
  • S’endetter au-delà de vos capacités
  • Se précipiter dans l’achat sans comparer

 

Nous avons vu de nombreuses alternatives pour financer votre achat, efficaces, plus ou moins judicieux en fonction de votre situation et de vos attentes.

 

On répond à vos questions

Pour vendre et acheter sans prêt relais :

 

  1. Vendez d’abord, puis achetez avec les fonds de la vente.

  2. Coordonnez les dates pour signer la vente et l’achat en même temps.

  3. Ajoutez une clause suspensive de revente dans le compromis d’achat.

  4. Demandez à rester temporairement dans votre maison après la vente, si besoin.

Oui, plusieurs alternatives existent comme le prêt achat-revente, le portage immobilier, les iBuyers, ou encore un achat financé par votre apport personnel. Tout dépend de votre situation financière et de vos objectifs

Parmi les alternatives au prêt relais plus courantes :

  • Le prêt achat-revente
  • La vente avec option d’achat différée
  • Le portage immobilier
  • Les iBuyers
  • Le crédit vendeur
  • Le financement par épargne

Parce le prêt relais peut être risqué : si vous ne parvenez pas à vendre rapidement, vous vous retrouvez avec deux crédits à rembourser.

Il est aussi parfois coûteux et difficile à obtenir.

Il faut généralement avoir :

  • Un bien en cours de vente
  • Une situation financière stable
  • Une capacité d’endettement suffisante

Votre bien est racheté temporairement par une société spécialisée. Vous recevez les fonds pour acheter votre nouveau logement, tout en gardant la possibilité de racheter votre ancien bien plus tard.

Oui il est possible d’acheter avec un crédit immobilier en cours mais cela dépendra de :

  • Votre reste à vivre
  • Votre taux d’endettement global
  • Vos garanties ou co-emprunteur.

Vous pouvez :

  • Baisser le prix de vente
  • Faire des travaux de valorisation
  • Changer de stratégie (vente en viager, iBuyer, etc.)
  • Louer temporairement votre ancien logement pour couvrir une partie des charges

Voici les pièges à éviter :

  • Surestimer la valeur de son bien
  • Sous-estimer les délais ou les frais
  • Manquer de plan de secours en cas de blocage
  • S’engager sans vision claire sur sa capacité de remboursement

Vous pouvez :

Les frais de justice, honoraires d’avocats, frais de publication et frais d’enchères sont à la charge du débiteur et sont déduits du prix de vente du bien. Ce sont ces frais qui peuvent considérablement réduire le montant reversé au créancier.

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