La vente à réméré

Vous êtes propriétaire et vous avez épuisé les recours bancaires pour refinancer vos dettes ou pour obtenir de la trésorerie. La vente à réméré est une vente immobilière temporaire avec faculté de rachat exclusive qui vous permettra de finaliser votre projet.

Vous restez chez vous

Vous gardez l'usufruit de votre bien pendant toute la durée de votre vente à réméré

Vous êtes prioritaires pour le rachat

Par acte notarié, vous avez l'exclusivité du rachat de votre bien à l'investisseur

Totale discrétion

Ni votre famille ni votre entourage ne peuvent imaginer que vous avez signé un réméré

Vous rachetez quand vous voulez

Le rachat peut intervenir à n'importe quel moment durant votre réméré

Les frais de rachat sont minimes

Les frais de notaire au moment du rachat sont limités à leur minimum

Rachat de votre bien

Le crédit immobilier, la vente à un tiers, etc... sont des moyens pour sortir du réméré

Les étapes d’une vente à réméré

La vente à réméré est une vente immobilière qui comporte plusieurs phases. Dès l’évaluation de la situation financière du propriétaire vendeur et de la valeur de son bien, nous établissons une une simulation chiffrée de la vente à réméré où figurent les caractéristiques de l’opération : la durée maximale, l’apport de l’investisseur, le montant des indemnités d’occupation mensuelles et le prix de rachat. Le choix de l’investisseur est une étape clé : un contrat d’occupation des lieux sera établi entre lui et le vendeur.

Première étape : évaluer votre situation financière et votre bien

La première étape de cette opération consiste en une évaluation de la situation financière du vendeur. Il s’agit de vérifier si celui-ci est endetté et incapable de payer ses échéances ou s’il recherche de la trésorerie pour un projet. Dans le cas d’un vendeur en difficulté, nous nous assurons que le montant des sommes dues est compatible avec une vente à réméré. La vente du bien immobilier doit couvrir le remboursement des dettes et des éventuelles dettes liées à une garantie hypothécaire.

Deuxième étape : remise de notre simulation chiffrée

Après analyse de la situation du vendeur, nous établissons une simulation écrite et chiffrée. Celle-ci mentionne la durée maximum de l’opération, l’apport de l’investisseur, le montant des indemnités mensuelles d’occupation et le prix de levée d’option de rachat du bien. L’apport investisseur se situe en général entre 50 et 65% de la valeur réelle du bien. Le vendeur pourra exercer sa faculté de rachat pendant toute la durée du réméré. La loi autorise un délai maximum de 5 ans, en pratique l’acte de vente signé ne propose que très rarement plus de 2 ans. Le montant de l’indemnité d’occupation et les valeurs de rachat sont fixées dans l’acte de vente qui seront signés devant notaire.

Troisième étape : la recherche de fonds

Dès la réception du dossier et des pièces justificatives, nous préparons le dossier pour l’un de nos investisseurs. La recherche des fonds consiste à trouver un investisseur intéressé par le bien immobilier et qui dispose des fonds nécessaires.

Dès qu’un investisseur nous donne un avis positif, contrat d’occupation des lieux est établi entre le de dernier et le vendeur qui reprend les éléments de l’offre. Dès la signature de la vente chez le notaire, le comptable de l’étude rembourse les dettes et la somme restante est versée au vendeur. Parfois, selon le projet du vendeur, une somme pour apport futur est provisionnée.

Quatrième étape : après la signature de l'acte de vente à réméré

Lorsque les créanciers sont remboursés, que le vendeur est défiché de la Banque de France, que sa situation financière est assainie, il est alors possible de travailler sur le crédit immobilier pour le retour à la propriété.

Pour les vendeurs qui choisissent de vendre leur bien à un tiers pour “sortir” du réméré, ils mettent le bien en vente dans une agence immobilière. Quand il est vendu, l’argent de cette vente lèvera l’option de rachat du réméré et le restant reviendra au vendeur.

Les vendeurs en recherche de trésorerie perçoivent la somme restant sur la vente à réméré et peuvent réaliser leurs projets.

Cinquième étape : le rachat du bien immobilier

La levée d’option de rachat du bien vendu en réméré est la dernière étape de ce mécanisme. Le vendeur retrouve alors la pleine propriété de son bien en le rachetant à l’investisseur. Pour disposer de la somme nécessaire, le vendeur a le choix entre le crédit immobilier s’il peut y prétendre, la vente du bien du bien à un tiers, la vente d’un autre bien, une succession, etc…

D’autres questions sur la vente à réméré ? Nous avons compilé quelques questions fréquentes, consultez notre FAQ pour trouver des réponses complémentaires!

Sans solution bancaire, FICP, en saisie,
le réméré reste la solution

Dans quels cas recourir à ce système ?

La vente à réméré est à mettre en place quand toutes les tentatives de restructuration bancaire ont échoué ou en cas de besoin rapide de liquidités. Elle est particulièrement intéressante dans les cas de :

  Saisie immobilière

  Vente judiciaire

  Fin d’prêt relais ou d’un crédit hypothécaire

  Fichage FICP, surendettement

  Obtention rapide de fonds

  Situation de redressement ou liquidation judiciaire

  Démarrage d’une nouvelle activité

Le cadre légal

Le procédé de vente à réméré est contrôlé par les articles 1659 et suivants du code civil, qui déclare que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente.

Cette dernière doit impérativement se dérouler en présence d’un professionnel titulaire d’une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 Janvier 1970). Les mêmes formalités à respecter sont les suivantes : mandat de vente, diagnostics immobiliers, déclaration d’intention d’aliéner (DIA), et acte authentique signé par devant notaire.

En aucune manière la vente à réméré ne doit être comparée à un crédit hypothécaire ou un rachat de crédit.

La vente à réméré est un moyen
pour disposer de trésorerie

La vente à réméré vous intéresse et vous voulez en savoir plus. Comprenez tous les détails de l’opération, les principes généraux et le fonctionnement de cette vente immobilière

Une vente à réméré se fait en dessous de la valeur réelle du bien. Cette décote dépend du bien, de sa localisation et des besoins du vendeur. La possibilité est toujours offerte au vendeur de racheter le bien dans un délai donné. Grâce à la vente immobilière avec option de rachat, il est aujourd’hui possible de récupérer rapidement des liquidités ou de régler ses dettes en quelques mois. La vente à réméré est une vente immobilière avec option de rachat du bien dans un délai maximum de 5 ans, en pratique le délai étant inférieur à 24 mois.

Utilisée généralement dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, une vente à réméré donne au propriétaire vendeur la possibilité de racheter son bien. C’est un mécanisme juridique qui se déroule en plusieurs phases. En fait, une vente à réméré est plus conseillée pour les personnes qui ont un besoin urgent de financement pour rembourser une dette ou régler une situation donnée.

De manière générale, la vente à réméré est une option judicieuse pour les propriétaires surendettés ou qui ont contracté de lourdes dettes qu’ils ne peuvent plus rembourser sur leurs revenus. Son principe est de permettre au débiteur de retrouver la pleine propriété de son logement par le biais d’un acte de rachat dans un délai déterminé.

Dans la conjoncture économique actuelle, le recours à une vente à réméré peut intéresser certaines personnes connaissant des difficultés de trésorerie. Le vendeur en quête de liquidités reçoit le solde de la vente à réméré et peut ainsi réaliser son projet. Les ventes à réméré sont principalement réalisées sur des maisons ou des appartements mais également sur des bureaux, parfois sur des terrains viabilisés. En tout état de cause, il convient d’évaluer votre situation avant de vendre votre bien avec option de rachat.

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Le procédé de la vente à réméré apparaît utile en cas de difficultés financières car il permet d’obtenir des fonds avec mise en garantie temporaire de son bien immobilier. Fondée uniquement sur la pierre, une vente à réméré permet à un particulier ou à une entreprise exclue du crédit bancaire de vendre temporairement un bien immobilier. Une fois que votre situation financière est rétablie, vous empruntez à nouveau pour redevenir propriétaire du bien que vous avez vendu à réméré, si vous remplissez les conditions d’accès au crédit immobilier. La vente à réméré est un contrat conclu entre le vendeur d’un bien immobilier et l’acheteur qui est en l’occurrence un investisseur.

Le prix de rachat est librement fixé par le vendeur et l’acheteur, et figure dans l’acte de vente avec option de rachat qui sera signé devant notaire. En échange, le vendeur reste l’occupant de son logement et conserve le droit de racheter sa maison en priorité à un prix défini dès le départ. La vente à réméré n’est pas une forme de crédit garanti par un transfert de propriété, c’est une réelle vente immobilière.

Le réméré permet à l’acquéreur d’obtenir l’argent immédiatement et de prendre ensuite son temps pour vendre sa propriété sur le marché immobilier. Par ailleurs, l’investisseur peut demander une somme supplémentaire au moment de la levée d’option de rachat, une plus-value immobilière, qui correspond à la différence entre la valeur marchande du bien au moment de la vente et celle du bien au moment du rachat. Il importe pour l’investisseur que l’option de rachat offerte au vendeur soit destinée à être exercée dans un court laps de temps. Le bien immobilier faisant l’objet de la vente à réméré sera généralement une maison d’habitation ou un appartement qui est la résidence principale du vendeur et dans laquelle il souhaite séjourner. Néanmoins la vente à réméré peut porter également sur une résidence secondaire ou locative.

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Définition de la vente à réméré

La perception de la vente est la clé du fonctionnement de la vente à réméré. Cette dernière se distingue de la vente classique par le fait qu’elle permet à un particulier de vendre temporairement son bien à un organisme spécialisé. Cette vente est une opération qui présente plusieurs avantages, en particulier pour une personne en situation d’endettement. Elle permet aux propriétaires qui ont épuisé les recours bancaires de refinancer leurs dettes ou de disposer de liquidités.

Dans les années 1990, la vente à réméré a été particulièrement utilisée par les financiers qui voulaient refinancer des biens immobiliers. Pour réaliser une vente à réméré, une expertise effectuée par un expert agréé par le tribunal, peut être exigée par l’investisseur. Certains se contentent d’une d’estimation immobilière ou d’une valeur notariée. Les modalités de rachat du bien doivent être clairement identifiées avant la vente initiale avec option de rachat. De son côté, le vendeur peut renoncer à son droit mais il perd alors son bien. Par principe, l’investisseur devient propriétaire à part entière le lendemain de la fin de la période de rachat.

Il est possible de vendre un bien en vue de le récupérer ultérieurement par la levée d’option de rachat. Conformément au code civil français, la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat exclusive, mais la loi n’oblige pas le vendeur à racheter le bien.

Aujourd’hui, la vente à réméré est connue sous le nom de vente avec option de rachat exclusive. Dans ce cas, le vendeur continue d’occuper son bien et a la possibilité de le racheter dans un délai de 6 mois à 5 ans. Pour le rachat de sa propriété, le vendeur avec option de rachat prendra très certainement un prêt auprès d’une institution financière. Le prix sera de 10 à 40 % inférieur à la valeur marchande du bien.

La vente avec option de rachat ne doit en aucun cas être comparée à un prêt hypothécaire ou à un rachat de crédit.

Les paramètres de la vente à réméré sont le prix d'achat du bien par l'investisseur, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, la valeur de la levée d'option de rachat et la durée

La notion de “réméré” est définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil français. En cas de vente censée aboutir à un rachat, il est habituel de considérer que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 50 à 60% de la valeur réelle du bien. Durant toute la période suivant la date de signature, le bien immobilier ne peut être vendu par l’investisseur et il n’a aucune possibilité d’évincer le vendeur.

Le prix de rachat est fixé librement par les parties dans l’acte de vente avec clause de rachat. La faculté de rachat est une convention par laquelle le vendeur se réserve le droit, pour une période légale de cinq ans au maximum, en pratique généralement inférieure à 24 mois, de reprendre le bien vendu, contre restitution du prix principal et remboursement de divers frais. En fait, une vente à réméré consiste en la vente d’un bien immobilier avec option de rachat à un prix déterminé à l’avance.

Pour la levée d’option de rachat de son bien, le vendeur dispose d’un délai précis, fixé dans le contrat. Le vendeur pourra choisir de lever cette option immédiatement après la signature. Quand l’option de rachat est exercée en temps voulu, elle entraîne l’annulation du contrat de vente et du transfert de propriété qui en avait été la conséquence. Dans la pratique, la vente à réméré donne au vendeur la possibilité de racheter son bien dans un délai de six mois à cinq ans moyennant la restitution du prix payé par l’acheteur plus une plus-value demandée par l’investisseur et décidée lors de la signature.

"Je viens par la présente vous remercier pour l'aboutissement de notre réméré. Je tiens à vous confirmer mes dires, lors de notre entrevue à votre bureau de Cannes, à savoir : votre sérieux dans le suivi du dossier du début à la fin; votre capacité d'écoute, de patience, et de votre gentillesse à chaque fois où l'on s'est eu au téléphone. [...] Je suis consciente que je pourrai toujours compter sur vous durant la période du réméré."

Madame C., propriétaire dans l'Ain

"Je tenais d’une part à vous remercier pour votre professionnalisme, vos bons conseils et votre célérité pour avoir mené à bien ce dossier depuis le premier jour, commission amplement méritée."

Monsieur V., propriétaire dans le Vaucluse

Afin de mieux expliquer le principe, il convient de dire qu’il existe plusieurs types de vente à réméré, parmi lesquelles la vente à réméré pour les biens immobiliers est sans doute la plus connue. Une vente à réméré vous permet de vendre un bien immobilier mais de pouvoir le racheter dans l’avenir. Le rachat est l’une des solutions les plus courantes adoptées par les propriétaires de biens immobiliers dont la situation financière est assez complexe.

Durant toute la durée du réméré, prévue dans le contrat, l’investisseur ne pourra pas vendre le bien. Son prix d’achat peut être différent du montant vendu dans le cadre d’un contrat de rachat et il est fixé à la suite d’une négociation entre les deux parties. Lorsque le vendeur ne manifeste pas sa volonté de racheter le bien dans le délai imparti, sa faculté de rachat s’éteint. Le vendeur ne levant pas l’option de rachat dans le délai imparti, l’acheteur devient définitivement propriétaire.

Lorsque le propriétaire accédant est accablé par ses dettes, une vente à réméré est la dernière solution après la restructuration de la dette et la demande d’un délai de grâce. Si le vendeur ne peut pas racheter son bien, ce dernier devient la possession définitive de l’investisseur. Il est par exemple prudent de prévoir dans une clause spécifique de l’acte de vente à réméré que l’option de rachat peut être utilisée en présentant à l’investisseur, durant le réméré, un acquéreur qui est susceptible de faire une offre d’achat au prix du marché.

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Quand toutes les solutions ont été envisagées et étudiées, la vente avec faculté de rachat exclusive est le dernier espoir d’échapper à une vente aux enchères ou à la liquidation. Lorsqu’il achète un bien immobilier avec une option de rachat, un investisseur doit être raisonnablement sûr que le vendeur pourra racheter le bien au plus tard dans le délai fixé dans l’acte quel que soit le moyen, les plus couramment utilisés étant l’obtention d’un crédit immobilier ou la vente du bien à un tiers.

Un propriétaire qui est endetté et/ou qui a un besoin urgent d’argent peut vendre son bien avec une option de rachat. C’est le propriétaire initial qui contrôle la date de rachat en levant l’option de rachat dès qu’il peut. La valorisation du prix de vente et le prix de rachat doivent être raisonnables par rapport à la valeur estimée du bien.

Le contrat de vente à réméré est un contrat notarié par lequel le vendeur se réserve le droit de racheter son bien immobilier dans un délai convenu en remboursant à l’acheteur le prix principal et les coûts de son acquisition. Le solde pourra être conservé sous forme de séquestre à l’étude notariale et sera restitué au moment du rachat du bien.

L’indemnité d’occupation est payée par le vendeur à l’investisseur pour la durée de la transaction. Cette indemnité d’occupation peut être prépayée si la trésorerie du réméré est suffisante, peut être payée par le vendeur si ses revenus mensuels sont suffisants. Il est possible de trouver une solution avec une partie en prépaiement et le solde payé mensuellement par le vendeur. Le réméré est un contrat de vente établi devant un notaire qui s’assurera que le vendeur pourra racheter son bien à une date ultérieure.

Pendant la durée du réméré, vous ne devrez payer qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Cette vente à réméré est exclusivement destinée aux propriétaires qui se trouvent dans une situation financière délicate. Cependant, contrairement à une vente traditionnelle, une vente à réméré vous permet de racheter le bien dans un délai déterminé. Par le biais d’un contrat de vente établi devant un notaire, le vendeur aura la possibilité de racheter son bien à une date ultérieure.

Le réméré permet de sauver votre maison et de protéger votre famille. Les spécialistes s’accordent à dire qu’il s’agit d’une formule de vente qui profite en tout point au vendeur. En effet, dès que la vente est signée chez le notaire, celui-ci rembourse les dettes et la somme restante est versée au vendeur. Dans l’acte de vente, les parties fixent librement le prix de rachat avec une clause de rachat.

Le réméré a pour intérêt, en raison des fonds apportés par l’acheteur, de faire cesser les poursuites contre le propriétaire endetté, qui se trouve alors dans une situation financière et juridique plus favorable. Cela permet de donner au vendeur une chance de se rétablir financièrement. Si à la fin de la période le vendeur n’exerce pas l’option, la levée d’option de rachat devient caduque et l’investisseur devient irrévocablement propriétaire. Un particulier qui vend son bien en rachat doit s’attendre en moyenne à une perte financière à estimer avec nous.