La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat exclusive est un contrat de vente immobilière prévoyant pour un propriétaire de vendre son bien, et d’être prioritaire pour le racheter à un prix déterminé à l’avance.
Le vendeur du bien immobilier transfère la propriété à un tiers en échange d’une somme d’argent, moyennant la possibilité de le racheter après une période déterminée, allant de six mois à cinq ans (articles 1659 et suivants du Code civil).
Durant cette période, le vendeur peut continuer à occuper le bien et devra conclure un contrat d’occupation moyennant des indemnités.
Tous les types de biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une vente en réméré, résidence principale, secondaire ou locative (maisons, appartements, châteaux, etc…), biens tertiaires (immeubles de bureaux, commerces, etc…), propriétés viticoles…
Les ventes à réméré utilisent le patrimoine immobilier de leur propriétaire temporairement pour apporter une réponse à une situation financière.
Dans plusieurs cas, la vente à réméré est la solution :
- éviter une saisie immobilière
- sortir d’un fichage en Banque de France (FICP) ;
- financer un projet ;
- financer un prêt relais en attendant la vente d’un autre bien ;
- apporter des fonds à votre entreprise ;
- disposer d’un solution à un rachat de crédit refusé ;
- financer des frais de succession…
Sauvez votre bien,
obtenez de la trésorerie et
conservez votre patrimoine
Quand faire une vente à réméré ?
Vous avez besoin d’un financement que vous ne trouvez pas auprès du réseau bancaire (saisie immobilière, prêt relais arrivant à son terme, trésorerie, rachat de crédit refusé, etc…). La vente à réméré est alors la solution idéale.
Le vente en réméré représente une solution de financement pour un professionnel qui cherche à financer son entreprise, un étranger propriétaire d’un bien en France qui a besoin de fonds, et d’une façon générale à toute personne qui veut réaliser un projet sans faire appel à une banque.
Les avantages du réméré ?
Grâce à la vente immobilière avec faculté de rachat exclusif, vous vous assurez :
- d’une situation financière claire ;
- de trésorerie pour vos projets ;
- de la confidentialité absolue ;
- le retour à la propriété ou la vente de votre bien au meilleur prix.
Le rachat du bien vendu en réméré s’effectuera dans le délai prévu dans l’acte notarié et ne pouvant excéder cinq ans. Pendant ce temps, vous demeurez usufruitier du bien et vous déciderez du moment auquel sortir de l’opération.
Qui est Patrimonium ?
La société Patrimonium intervient en France métropolitaine et parfois dans les DOM. Elle vous apporte son expérience exclusive de la vente à réméré lors de la préparation de votre dossier, de la mise en place du réméré, et vous accompagne jusqu’à la levée d’option de rachat.
Acteur majeur du portage immobilier depuis des années, faites confiance à un expert national à votre écoute, rapide et capable de vous accompagner et de vous conseiller à travers toutes les étapes des ventes à réméré.
Avantages de la vente à réméré
Vous êtes propriétaire en nom propre ou en SCI de votre résidence principale, d’une résidence locative ou secondaire, de locaux professionnels, éventuellement de terrains. Vous êtes à la recherche de solutions pour faire face à une situation financière délicate et pour obtenir de la trésorerie. La vente à réméré est une vente immobilière temporaire avec faculté de rachat exclusive qui vous permettra de finaliser votre projet sur la base de la valeur de votre bien.
Vous restez chez vous
Vous gardez l'usufruit de votre bien pendant toute la durée de votre vente à réméré
Vous êtes prioritaire pour le rachat
Par acte notarié, vous avez l'exclusivité du rachat de votre bien à l'investisseur
Totale discrétion
Ni votre famille ni votre entourage ne sont informés de la signature du réméré
Vous rachetez quand vous voulez
Le rachat peut intervenir à n'importe quel moment durant votre réméré
Les frais de rachat sont minimes
Les frais de notaire au moment du rachat sont limités à leur minimum
Rachat de votre bien
Le crédit immobilier, la vente à un tiers, etc... sont des moyens pour sortir du réméré
Les étapes d’une vente à réméré
La vente à réméré est une vente immobilière avec un pacte de rachat qui comporte plusieurs phases. Dès l’évaluation de la situation financière du propriétaire vendeur et de la valeur de son bien, nous établissons une une simulation chiffrée de la vente à réméré où figurent les caractéristiques de l’opération : la durée maximale, le montant auquel l’investisseur achète le bien, le montant des indemnités d’occupation mensuelles et le prix de rachat.
Première étape : évaluation de votre situation financière et la valeur de votre bien
La première étape de cette vente consiste en une évaluation de votre situation financière et une compréhension globale du projet que vous comptez mener. Le réméré doit couvrir le restant dû de votre crédit immobilier en totalité et la plus grande partie de vos autres besoins. Ces points sont à étudier ensemble.
Le montant d’achat sera directement dépendant de la valeur de votre bien.
Deuxième étape : remise de notre simulation chiffrée
Après analyse, nous établissons une simulation chiffrée. Celle-ci mentionne la durée maximum de l’opération, l’apport de l’investisseur, le montant des indemnités mensuelles d’occupation et le prix de levée d’option de rachat du bien. L’apport investisseur se situe en général entre 50 et 65% de la valeur réelle du bien. Vous pourrez exercer votre faculté de rachat pendant toute la durée du réméré. La loi autorise un délai maximum de 5 ans, pour autant les rémérés ont habituellement des durées plus courtes.
Troisième étape : recherche de fonds et signature de la vente
Quatrième étape : rachat du bien à l'investisseur
La cadre légal de la vente à réméré
Le procédé de vente à réméré est contrôlé par les articles 1659 et suivants du code civil, qui déclare que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente ».
Cette dernière doit impérativement se dérouler en présence d’un professionnel titulaire d’une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 Janvier 1970). Les formalités à respecter, identiques à celles de toute vente immobilière, sont les suivantes : mandat de vente, diagnostics immobiliers, déclaration d’intention d’aliéner (DIA), et acte authentique signé par devant notaire.
En aucune manière la vente à réméré ne doit être comparée à un crédit hypothécaire ou un rachat de crédit.
Eviter une saisie, lever un fichage ou régulariser une situation bancaire,
le réméré reste la solution
Fonctionnement général des ventes à réméré
Une vente à réméré immobilière se fait en dessous de la valeur réelle du bien, entre 50 et 65% de la valeur du marché. Cette décote, estimée par l’investisseur, dépend de la qualité du bien, de sa localisation et de vos besoins. Une fois le réméré signé, vous levez l’option de rachat à l’importe quel moment pendant la durée autorisée, généralement de 24 mois maximum. Grâce à la vente immobilière avec option de rachat, il est aujourd’hui possible de récupérer rapidement des liquidités ou de régler ses dettes en quelques mois sans recourir à un crédit et une banque.
Utilisée dans le cadre de la vente bien immobilier de votre patrimoine, une vente à réméré libère de la trésorerie et vous offre l’opportunité de racheter votre bien dans un délai déterminé. Ce mécanisme juridique se déroule en trois phases : vente du bien, occupation et rachat. Les ventes à réméré sont destinées aux propriétaires qui ont un besoin urgent de financement pour rembourser une dette à cause d’un surendettement par exemple ou régler une situation donnée comme une saisie immobilière.
Les propriétaires en difficultés ayant un besoin de trésorerie urgent et en quête de liquidités reçoivent le solde de la vente à réméré et ainsi réalisent leur projet. Les ventes à réméré sont principalement réalisées sur des maisons ou des appartements mais également sur des bureaux, parfois sur des terrains viabilisés. En tout état de cause, il convient d’évaluer votre situation avant de vendre votre bien avec option de rachat.
Les principales raisons d’une vente à réméré sont les suivantes, elles concernent des personnes en recherche de fonds pour :
Se sortir d’une vente judiciaire
Rembourser un prêt relais ou crédit hypothécaire in fine
Obtenir des fonds pour un projet en attente
Clore un redressement ou liquidation judiciaire
Démarrer une nouvelle activité professionnelle
Rééquilibrer votre budget même en cas de rachat de crédits propriétaire refusé
Vous cherchez un complément d’informations sur la vente à réméré ? Nous vous avons préparé une Foire Aux Questions des demandes récurrentes de nos clients.
Vous n’arrivez pas à trouver le financement dont vous avez besoin pour réaliser vos projets ? Il est temps de regarder en détail les avantages de la vente à réméré.
Définition de la vente à réméré
Aujourd’hui, la vente à réméré est connue sous le nom de vente avec option de rachat exclusive ou sous le nom de portage qui recouvrent les mêmes subtilités de fonctionnement. Il existe plusieurs types de rémérés parmi lesquels la vente en réméré pour les biens immobiliers est sans doute la plus connue. La notion de “réméré” est définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil français.
La vente à réméré se distingue de la vente classique par le fait qu’elle permet à un particulier ou une société de vendre temporairement son appartement, sa maison, des bureaux ou un bien à usage mixte à un organisme spécialisé. Conformément au code civil français, la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat exclusive, les modalités de rachat du bien devant être clairement identifiées avant la signature du pacte de vente chez le notaire.
La faculté de rachat est la convention par laquelle le vendeur se réserve le droit et définit les conditions de reprise du bien vendu, contre restitution du prix principal et remboursement de divers frais pour une période légale de cinq ans au maximum, en pratique généralement inférieure à 24 mois. En revanche, la loi n’oblige pas le vendeur à racheter le bien.
La vente avec option de rachat ne doit en aucun cas être comparée à un prêt hypothécaire ou à un rachat de crédit.
Les quatre paramètres d'une vente à réméré sont la durée maximum de l'opération, le prix de vente de votre bien, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et le prix pour la levée d'option de rachat. Ce sont eux qui donneront le profil de votre opération et ils seront présents dans tous les contrats types d'acte notarié que vous signerez.
Disposez de trésorerie,
réalisez vos projets
Dans quels cas faire un réméré ?
Vendre en réméré un bien immobilier est une solution destinée aux propriétaires dans une situation financière délicate. Sans la possibilité de s’appuyer sur un financement bancaire, soit parce que votre situation ne vous le permet pas, soit parce qu’elle vous l’interdit, le réméré permet de sauver votre maison et de protéger votre famille.
Un propriétaire qui est endetté et/ou qui a un besoin urgent d’argent peut vendre son bien avec une option de rachat. Également, lorsque le propriétaire accédant est accablé par ses dettes, une vente à réméré est la dernière solution après la restructuration de la dette auprès des institutions bancaires et la demande d’un délai de grâce auprès des institutions judiciaires.
Par la vente à réméré, une personne ou une entreprise propriétaire en situation d’endettement ayant épuisé les recours bancaires refinancent leurs dettes et selon les cas disposent de liquidités. Lorsque toutes les solutions ont été envisagées et étudiées sans aboutir, la vente avec faculté de rachat exclusive est le dernier espoir d’échapper à une vente aux enchères ou à la liquidation.
Les avis de nos clients
"Nous tenons à vous faire part de notre entière satisfaction quant aux prestations de votre Société PATRIMONIUM. Tant au niveau de l'accueil que de la qualité des services, vous avez fait preuve d'un professionnalisme rigoureux concernant notre dossier. Votre savoir-faire démontre que votre priorité est l'entière satisfaction de votre clientèle. Tous nos remerciements."
Madame C.,"Patrimonium est une société très réactive à l'écoute de ses futurs clients, qui accompagne jusqu'à la signature chez le notaire. Excellent contact avec les deux personnes qui ce sont occupé de notre dossier je recommande vivement."
Monsieur H.,"Je vous remercie énormément pour le travail et l'aide que vous nous avez apportés, vous nous avez permis de repartir du bon pied en ne perdant pas notre bien. Un grand merci à vous sans qui rien n'aurait été possible."
Monsieur G.,"Je viens par la présente vous remercier pour l'aboutissement de notre réméré. Je tiens à vous confirmer mes dires, lors de notre entrevue à votre bureau de Cannes, à savoir : votre sérieux dans le suivi du dossier du début à la fin; votre capacité d'écoute, de patience, et de votre gentillesse à chaque fois où l'on s'est eu au téléphone. [...] Je suis consciente que je pourrai toujours compter sur vous durant la période du réméré."
Madame C.,"Je tenais d’une part à vous remercier pour votre professionnalisme, vos bons conseils et votre célérité pour avoir mené à bien ce dossier depuis le premier jour, commission amplement méritée."
Monsieur V.,
Les grandes phases des rémérés
Lors de la signature de l’acte de vente
En cas de vente censée aboutir à un rachat, il est habituel de considérer que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 50 à 60% de la valeur réelle du bien.
Lorsqu’il achète en réméré un bien immobilier, un investisseur doit être raisonnablement sûr que le vendeur le rachètera au plus tard dans le délai fixé dans l’acte notarié, quel que soit le moyen, les plus couramment utilisés étant l’obtention d’un crédit immobilier ou la vente du bien à un tiers.
Durant toute la période suivant la date de signature, le bien immobilier ne peut être vendu par l’investisseur en réméré et il n’a aucune possibilité d’évincer le vendeur.
Si le prix de la vente est trop élevé par rapport aux dettes à couvrir, le solde pourra être conservé sous forme de séquestre à l’étude notariale et sera restitué au moment du rachat du bien, par exemple pour servir d’apport lors de la levée d’option de rachat à une date ultérieure.
Tous les coûts du réméré sont pris lors de la vente. Pendant la durée d’occupation, vous ne devrez payer qu’une indemnité mensuelle d’occupation.
Après la signature de l’acte de vente
Lorsque le bien est acheté en réméré par l’investisseur, le vendeur continue d’occuper son bien, il en garde l’usufruit. C’est l’un des grands principes du concept de réméré.
L’indemnité d’occupation est payée par le vendeur à l’investisseur pour la durée de l’occupation. Cette indemnité d’occupation peut être prépayée si la trésorerie du réméré est suffisante, peut être payée par le vendeur si ses revenus mensuels sont suffisants. Il est possible de trouver une solution avec une partie en prépaiement et le solde payé mensuellement par le vendeur.
Durant toute la durée du réméré prévue dans le contrat, l’investisseur ne pourra pas vendre le bien acheté en réméré.
Lors de la levée d’option de rachat
Le prix de rachat est fixé librement par les parties dans l’acte de vente avec clause de rachat et correspond à la restitution du prix payé par l’acheteur plus une plus-value demandée par l’investisseur et décidée lors de la signature. Lorsque le vendeur lèvera sa clause de faculté de rachat exclusive grâce à un prêt immobilier octroyé par une, le prix sera de 10 à 40% inférieur à la valeur marchande du bien.
Pour la levée d’option de rachat de son bien, le vendeur dispose d’un délai précis, fixé dans le contrat. Le vendeur pourra choisir de lever cette option immédiatement après la signature. Quand l’option de rachat est exercée en temps voulu, elle entraîne l’annulation du contrat de vente et du transfert de propriété qui en avait été la conséquence.
Le rachat est l’une des solutions les plus courantes adoptées par les propriétaires recourant à ce type de vente avec faculté de rachat.
Si le vendeur ne peut pas racheter son bien, ce dernier devient la possession définitive de l’investisseur. Il est par exemple prudent de prévoir dans une clause spécifique de l’acte de vente à réméré que l’option de rachat peut être utilisée en présentant à l’investisseur, durant le réméré, un acquéreur qui est susceptible de faire une offre d’achat au prix du marché.
Lorsque le vendeur ne manifeste pas sa volonté de racheter le bien dans le délai imparti, sa faculté de rachat s’éteint. Le vendeur ne levant pas l’option de rachat dans le délai imparti, l’acheteur devient définitivement propriétaire.
C’est le propriétaire initial qui contrôle la date de rachat en levant l’option de rachat dès qu’il veut.
Le réméré a pour intérêt, en raison des fonds apportés par l’acheteur, de faire cesser les poursuites contre le propriétaire endetté, qui se trouve alors dans une situation financière et juridique plus favorable. Cela permet de donner au vendeur une chance de se rétablir financièrement. Si à la fin de la période le vendeur n’exerce pas l’option, la levée d’option de rachat devient caduque et l’investisseur devient irrévocablement propriétaire. Un particulier qui vend son bien en rachat doit s’attendre en moyenne à une perte financière à estimer avec nous.