La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat exclusive est un contrat de vente immobilière prévoyant pour un propriétaire de vendre son bien, et d’être prioritaire pour le racheter à un prix déterminé à l’avance.
Le vendeur du bien en transfère la propriété à un tiers en échange d’une somme d’argent, moyennant la possibilité de le racheter après une période déterminée, allant de six mois à cinq ans (articles 1659 et suivants du Code civil).
Durant cette période, le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra conclure un contrat d’occupation moyennant des indemnités.
Tous les types d’habitation peuvent faire l’objet d’une vente en réméré, résidence principale, secondaire ou locative (maisons, appartements, châteaux, etc…), biens tertiaires (immeubles de bureaux, commerces, etc…), propriétés viticoles…
En réalisant une vente à réméré, vous utilisez votre patrimoine immobilier temporairement pour apporter une réponse à une situation financière.
Dans plusieurs cas, la vente à réméré est la solution :
- éviter une saisie immobilière
- sortir d’un fichage en Banque de France (FICP) ;
- financer un projet ;
- financer un prêt relais en attendant la vente d’un autre bien ;
- apporter des fonds à votre entreprise ;
- disposer d’un solution à un rachat de crédit refusé ;
- financer des frais de succession…
Baissez votre endettement,
obtenez de la trésorerie et
conservez votre patrimoine
Quand faire une vente à réméré ?
Vous avez besoin d’un financement que vous ne trouvez pas auprès du réseau bancaire (saisie immobilière, prêt relais arrivant à son terme, trésorerie, rachat de crédit refusé, etc…). La vente à réméré est alors la solution idéale.
Elle s’applique également à un professionnel qui cherche à financer son entreprise, un étranger propriétaire d’un bien en France qui a besoin de fonds, et d’une façon générale à toute personne qui veut réaliser un projet sans faire appel à une banque.
Les avantages du réméré ?
Grâce à la vente immobilière avec faculté de rachat exclusif, vous vous assurez :
- d’une situation financière claire ;
- de trésorerie pour vos projets ;
- de la confidentialité absolue ;
- le retour à la propriété ou la vente de votre bien au meilleur prix.
Le rachat du bien s’effectuera dans le délai prévu dans l’acte notarié et ne pouvant excéder cinq ans. Pendant ce temps, vous demeurez usufruitier du bien et vous déciderez du moment auquel sortir de l’opération.
Qui est Patrimonium ?
La société Patrimonium intervient en France métropolitaine et parfois dans les DOM. Elle vous apporte son expérience exclusive de la vente à réméré lors de la préparation de votre dossier, de la mise en place du réméré, et vous accompagne jusqu’au retour à la propriété.
Acteur majeur de la vente à réméré depuis des années, faites confiance à un expert national à votre écoute, rapide et capable de vous accompagner et de vous conseiller à travers toutes les étapes.
Principes de la vente à réméré
Vous êtes propriétaire en nom propre ou en SCI de votre résidence principale, d’une résidence locataire ou locative, de locaux professionnels, éventuellement de terrains. Vous êtes à la recherche de solutions financières pour rééquilibrer votre budget ou pour obtenir de la trésorerie. La vente à réméré est une vente immobilière temporaire avec faculté de rachat exclusive qui vous permettra de finaliser votre projet sur la base de la valeur de votre bien.
Vous restez chez vous
Vous gardez l'usufruit de votre bien pendant toute la durée de votre vente à réméré
Vous êtes prioritaire pour le rachat
Par acte notarié, vous avez l'exclusivité du rachat de votre bien à l'investisseur
Totale discrétion
Ni votre famille ni votre entourage ne sont informés de la signature du réméré
Vous rachetez quand vous voulez
Le rachat peut intervenir à n'importe quel moment durant votre réméré
Les frais de rachat sont minimes
Les frais de notaire au moment du rachat sont limités à leur minimum
Rachat de votre bien
Le crédit immobilier, la vente à un tiers, etc... sont des moyens pour sortir du réméré
Les étapes d’une vente à réméré
La vente à réméré est une vente immobilière qui comporte plusieurs phases. Dès l’évaluation de la situation financière du propriétaire vendeur et de la valeur de son bien, nous établissons une une simulation chiffrée de la vente à réméré où figurent les caractéristiques de l’opération : la durée maximale, le montant auquel l’investisseur achète le bien, le montant des indemnités d’occupation mensuelles et le prix de rachat.
Première étape : évaluation de votre situation financière et la valeur de votre bien
La première étape de cette vente consiste en une évaluation de votre situation financière et une compréhension globale du projet que vous comptez mener. La vente à réméré doit couvrir le restant dû de votre crédit immobilier en totalité et la plus grande partie de vos autres besoins. Ces points sont à étudier ensemble.
Le montant d’achat sera directement dépendant de la valeur de votre bien, raison pour laquelle il faudra le déterminer précisément.
Deuxième étape : remise de notre simulation chiffrée
Après analyse, nous établissons une simulation chiffrée. Celle-ci mentionne la durée maximum de l’opération, l’apport de l’investisseur, le montant des indemnités mensuelles d’occupation et le prix de levée d’option de rachat du bien. L’apport investisseur se situe en général entre 50 et 65% de la valeur réelle du bien. Le vendeur pourra exercer sa faculté de rachat pendant toute la durée du réméré. La loi autorise un délai maximum de 5 ans, pour autant les rémérés ont habituellement des durées plus courtes.
Troisième étape : recherche de fonds et signature de la vente
Quatrième étape : rachat du bien à l'investisseur
La cadre légal
Le procédé de vente à réméré est contrôlé par les articles 1659 et suivants du code civil, qui déclare que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur prononce le vœu de récupérer la chose vendue, en échange d’une restitution du prix de base et le remboursement des frais de vente.
Cette dernière doit impérativement se dérouler en présence d’un professionnel titulaire d’une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 Janvier 1970). Les mêmes formalités à respecter sont les suivantes : mandat de vente, diagnostics immobiliers, déclaration d’intention d’aliéner (DIA), et acte authentique signé par devant notaire.
En aucune manière la vente à réméré ne doit être comparée à un crédit hypothécaire ou un rachat de crédit.
Eviter une saisie, lever un fichage ou régulariser une situation bancaire,
le réméré reste la solution
Fonctionnement général d’une vente à réméré
Une vente à réméré se fait en dessous de la valeur réelle du bien. Cette décote dépend du bien, de sa localisation et des besoins du vendeur. La possibilité est toujours offerte au vendeur de racheter le bien dans un délai donné. Grâce à la vente immobilière avec option de rachat, il est aujourd’hui possible de récupérer rapidement des liquidités ou de régler ses dettes en quelques mois. La vente à réméré est une vente immobilière avec option de rachat du bien dans un délai maximum de 5 ans, en pratique le délai étant inférieur à 24 mois.
Utilisée généralement dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, une vente à réméré donne au propriétaire vendeur la possibilité de racheter son bien. C’est un mécanisme juridique qui se déroule en plusieurs phases. En fait, une vente à réméré est plus conseillée pour les personnes qui ont un besoin urgent de financement pour rembourser une dette ou régler une situation donnée.
De manière générale, la vente à réméré est une option judicieuse pour les propriétaires surendettés ou qui ont contracté de lourdes dettes qu’ils ne peuvent plus rembourser sur leurs revenus. Son principe est de permettre au débiteur de retrouver la pleine propriété de son logement par le biais d’un acte de rachat dans un délai déterminé.
Dans la conjoncture économique actuelle, le recours à une vente à réméré peut intéresser certaines personnes connaissant des difficultés de trésorerie. Le vendeur en quête de liquidités reçoit le solde de la vente à réméré et peut ainsi réaliser son projet. Les ventes à réméré sont principalement réalisées sur des maisons ou des appartements mais également sur des bureaux, parfois sur des terrains viabilisés. En tout état de cause, il convient d’évaluer votre situation avant de vendre votre bien avec option de rachat.
Les principales raisons d’une vente à réméré sont les suivantes, elles concernent des personnes en recherche de fonds pour :
Se sortir d’une vente judiciaire
Rembourser un prêt relais ou crédit hypothécaire in fine
Obtenir des fonds pour un projet en attente
Clore un redressement ou liquidation judiciaire
Démarrer une nouvelle activité professionnelle
Rééquilibrer votre budget même en cas de rachat de crédits propriétaire refusé
Vous cherchez un complément d’informations sur la vente à réméré ? Nous vous avons préparé une Foire Aux Questions des demandes récurrentes de nos clients.
Vous n’arrivez pas à trouver le financement dont vous avez besoin pour réaliser vos projets ? Il est temps de regarder en détail les avantages de la vente à réméré.
Définition de la vente à réméré
La perception de la vente est la clé du fonctionnement de la vente à réméré. Cette dernière se distingue de la vente classique par le fait qu’elle permet à un particulier de vendre temporairement son bien à un organisme spécialisé. Cette vente est une opération qui présente plusieurs avantages, en particulier pour une personne en situation d’endettement. Elle permet aux propriétaires qui ont épuisé les recours bancaires de refinancer leurs dettes ou de disposer de liquidités.
Dans les années 1990, la vente à réméré a été particulièrement utilisée par les financiers qui voulaient refinancer des biens immobiliers. Pour réaliser une vente à réméré, une expertise effectuée par un expert agréé par le tribunal, peut être exigée par l’investisseur. Certains se contentent d’une d’estimation immobilière ou d’une valeur notariée. Les modalités de rachat du bien doivent être clairement identifiées avant la vente initiale avec option de rachat. De son côté, le vendeur peut renoncer à son droit mais il perd alors son bien. Par principe, l’investisseur devient propriétaire à part entière le lendemain de la fin de la période de rachat.
Il est possible de vendre un bien en vue de le récupérer ultérieurement par la levée d’option de rachat. Conformément au code civil français, la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat exclusive, mais la loi n’oblige pas le vendeur à racheter le bien.
Aujourd’hui, la vente à réméré est connue sous le nom de vente avec option de rachat exclusive. Dans ce cas, le vendeur continue d’occuper son bien et a la possibilité de le racheter dans un délai de 6 mois à 5 ans. Pour le rachat de sa propriété, le vendeur avec option de rachat prendra très certainement un prêt auprès d’une institution financière. Le prix sera de 10 à 40 % inférieur à la valeur marchande du bien.
La vente avec option de rachat ne doit en aucun cas être comparée à un prêt hypothécaire ou à un rachat de crédit.
Les quatre paramètres d'une vente à réméré sont la durée maximum de l'opération, le prix de vente de votre bien, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et le prix pour la levée d'option de rachat. Ce sont eux qui donneront le profil de votre opération et ils seront présents dans l'acte notarié que vous signerez.
Disposez de trésorerie,
réalisez vos projets
La notion de “réméré” est définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil français. En cas de vente censée aboutir à un rachat, il est habituel de considérer que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 50 à 60% de la valeur réelle du bien. Durant toute la période suivant la date de signature, le bien immobilier ne peut être vendu par l’investisseur et il n’a aucune possibilité d’évincer le vendeur.
Le prix de rachat est fixé librement par les parties dans l’acte de vente avec clause de rachat. La faculté de rachat est une convention par laquelle le vendeur se réserve le droit, pour une période légale de cinq ans au maximum, en pratique généralement inférieure à 24 mois, de reprendre le bien vendu, contre restitution du prix principal et remboursement de divers frais. En fait, une vente à réméré consiste en la vente d’un bien immobilier avec option de rachat à un prix déterminé à l’avance.
Pour la levée d’option de rachat de son bien, le vendeur dispose d’un délai précis, fixé dans le contrat. Le vendeur pourra choisir de lever cette option immédiatement après la signature. Quand l’option de rachat est exercée en temps voulu, elle entraîne l’annulation du contrat de vente et du transfert de propriété qui en avait été la conséquence. Dans la pratique, la vente à réméré donne au vendeur la possibilité de racheter son bien dans un délai de six mois à cinq ans moyennant la restitution du prix payé par l’acheteur plus une plus-value demandée par l’investisseur et décidée lors de la signature.
Les avis de nos clients
"Nous tenons à vous faire part de notre entière satisfaction quant aux prestations de votre Société PATRIMONIUM. Tant au niveau de l'accueil que de la qualité des services, vous avez fait preuve d'un professionnalisme rigoureux concernant notre dossier. Votre savoir-faire démontre que votre priorité est l'entière satisfaction de votre clientèle. Tous nos remerciements."
Madame C.,"Patrimonium est une société très réactive à l'écoute de ses futurs clients, qui accompagne jusqu'à la signature chez le notaire. Excellent contact avec les deux personnes qui ce sont occupé de notre dossier je recommande vivement."
Monsieur H.,"Je vous remercie énormément pour le travail et l'aide que vous nous avez apportés, vous nous avez permis de repartir du bon pied en ne perdant pas notre bien. Un grand merci à vous sans qui rien n'aurait été possible."
Monsieur G.,"Je viens par la présente vous remercier pour l'aboutissement de notre réméré. Je tiens à vous confirmer mes dires, lors de notre entrevue à votre bureau de Cannes, à savoir : votre sérieux dans le suivi du dossier du début à la fin; votre capacité d'écoute, de patience, et de votre gentillesse à chaque fois où l'on s'est eu au téléphone. [...] Je suis consciente que je pourrai toujours compter sur vous durant la période du réméré."
Madame C.,"Je tenais d’une part à vous remercier pour votre professionnalisme, vos bons conseils et votre célérité pour avoir mené à bien ce dossier depuis le premier jour, commission amplement méritée."
Monsieur V.,Afin de mieux expliquer le principe, il convient de dire qu’il existe plusieurs types de vente à réméré, parmi lesquelles la vente à réméré pour les biens immobiliers est sans doute la plus connue. Une vente à réméré vous permet de vendre un bien immobilier mais de pouvoir le racheter dans l’avenir. Le rachat est l’une des solutions les plus courantes adoptées par les propriétaires de biens immobiliers dont la situation financière est assez complexe.
Durant toute la durée du réméré, prévue dans le contrat, l’investisseur ne pourra pas vendre le bien. Son prix d’achat peut être différent du montant vendu dans le cadre d’un contrat de rachat et il est fixé à la suite d’une négociation entre les deux parties. Lorsque le vendeur ne manifeste pas sa volonté de racheter le bien dans le délai imparti, sa faculté de rachat s’éteint. Le vendeur ne levant pas l’option de rachat dans le délai imparti, l’acheteur devient définitivement propriétaire.
Lorsque le propriétaire accédant est accablé par ses dettes, une vente à réméré est la dernière solution après la restructuration de la dette et la demande d’un délai de grâce. Si le vendeur ne peut pas racheter son bien, ce dernier devient la possession définitive de l’investisseur. Il est par exemple prudent de prévoir dans une clause spécifique de l’acte de vente à réméré que l’option de rachat peut être utilisée en présentant à l’investisseur, durant le réméré, un acquéreur qui est susceptible de faire une offre d’achat au prix du marché.
Le contrat de vente à réméré est un contrat notarié par lequel le vendeur se réserve le droit de racheter son bien immobilier dans un délai convenu en remboursant à l’acheteur le prix principal et les coûts de son acquisition. Le solde pourra être conservé sous forme de séquestre à l’étude notariale et sera restitué au moment du rachat du bien.
L’indemnité d’occupation est payée par le vendeur à l’investisseur pour la durée de la transaction. Cette indemnité d’occupation peut être prépayée si la trésorerie du réméré est suffisante, peut être payée par le vendeur si ses revenus mensuels sont suffisants. Il est possible de trouver une solution avec une partie en prépaiement et le solde payé mensuellement par le vendeur. Le réméré est un contrat de vente établi devant un notaire qui s’assurera que le vendeur pourra racheter son bien à une date ultérieure.
Quand toutes les solutions ont été envisagées et étudiées, la vente avec faculté de rachat exclusive est le dernier espoir d’échapper à une vente aux enchères ou à la liquidation. Lorsqu’il achète un bien immobilier avec une option de rachat, un investisseur doit être raisonnablement sûr que le vendeur pourra racheter le bien au plus tard dans le délai fixé dans l’acte quel que soit le moyen, les plus couramment utilisés étant l’obtention d’un crédit immobilier ou la vente du bien à un tiers.
Un propriétaire qui est endetté et/ou qui a un besoin urgent d’argent peut vendre son bien avec une option de rachat. C’est le propriétaire initial qui contrôle la date de rachat en levant l’option de rachat dès qu’il peut.
Pendant la durée du réméré, vous ne devrez payer qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Cette vente à réméré est exclusivement destinée aux propriétaires qui se trouvent dans une situation financière délicate. Cependant, contrairement à une vente traditionnelle, une vente à réméré vous permet de racheter le bien dans un délai déterminé. Par le biais d’un contrat de vente établi devant un notaire, le vendeur aura la possibilité de racheter son bien à une date ultérieure.
Le réméré permet de sauver votre maison et de protéger votre famille. Les spécialistes s’accordent à dire qu’il s’agit d’une formule de vente qui profite en tout point au vendeur. En effet, dès que la vente est signée chez le notaire, celui-ci rembourse les dettes et la somme restante est versée au vendeur. Dans l’acte de vente, les parties fixent librement le prix de rachat avec une clause de rachat.
Le réméré a pour intérêt, en raison des fonds apportés par l’acheteur, de faire cesser les poursuites contre le propriétaire endetté, qui se trouve alors dans une situation financière et juridique plus favorable. Cela permet de donner au vendeur une chance de se rétablir financièrement. Si à la fin de la période le vendeur n’exerce pas l’option, la levée d’option de rachat devient caduque et l’investisseur devient irrévocablement propriétaire. Un particulier qui vend son bien en rachat doit s’attendre en moyenne à une perte financière à estimer avec nous.