En résumé :
- Élément de liste #1
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Face à des difficultés financières, des milliers de propriétaires français se retrouvent chaque année confrontés à la déchéance du terme, une procédure bancaire aux conséquences dramatiques.
- Le saviez-vous ?
En 2023, plus de 12 000 procédures de saisie immobilière ont été engagées en France, dont 60 % faisaient suite à cette sanction contractuelle méconnue. Pourtant, la déchéance du terme n’est pas une fatalité.
Comprendre son fonctionnement, connaître ses droits et identifier les solutions adaptées permet souvent d’éviter la perte de son logement.
Qu’est-ce que la déchéance du terme ?
La déchéance du terme constitue une sanction contractuelle majeure inscrite dans la plupart des contrats de crédit immobilier. Ce mécanisme permet au prêteur d’exiger le remboursement immédiat de l’intégralité du capital restant dû, ainsi que des intérêts échus, en cas de manquement grave de l’emprunteur à ses obligations.
Selon l’article L313-51 du Code de la consommation, « lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus ». Cette disposition encadre strictement les conditions dans lesquelles la banque peut activer cette clause.
Le terme désigne le délai accordé au débiteur pour rembourser sa dette. La déchéance entraîne donc la perte de ce bénéfice du temps. Concrètement, si vous devez encore 150 000 € sur un prêt de 200 000 €, la banque peut réclamer ces 150 000 € immédiatement, au lieu d’attendre les échéances mensuelles prévues sur 15 ou 20 ans.
Les fondements juridiques
La clause de déchéance du terme doit impérativement figurer dans le contrat de prêt pour être opposable à l’emprunteur. Elle ne peut être appliquée automatiquement. Comme le rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation, la clause doit être rédigée de manière « expresse et non équivoque », permettant au consommateur de comprendre clairement les situations entraînant cette sanction.
La Commission des clauses abusives veille à ce que ces dispositions ne créent pas de déséquilibre significatif entre les parties. Une clause trop générale ou conférant un pouvoir discrétionnaire excessif à la banque peut être jugée abusive et réputée non écrite, comme l’illustre la jurisprudence récente publiée par Actu-Juridique.
Dans quel cas la procédure de déchéance du terme est-elle possible ?
Les causes principales de déchéance
Le non-paiement des échéances constitue la cause la plus fréquente. Selon les établissements bancaires et la jurisprudence, le seuil critique se situe généralement après 2 à 3 mensualités impayées consécutives, comme le précise le guide CAFPI sur les crédits immobiliers impayés.
Prenons l’exemple concret d’un couple ayant contracté un prêt immobilier de 250 000 € en 2022 avec une mensualité de 1 200 €. Suite à une perte d’emploi en février 2024, ils accumulent trois échéances impayées (mars, avril, mai). Le montant total non réglé atteint donc 3 600 €, ce qui déclenche le processus de déchéance.
D’autres manquements peuvent justifier cette mesure :
- Le défaut de paiement de l’assurance emprunteur
- La non-constitution des garanties promises (hypothèque, caution)
- La dissimulation d’informations essentielles lors de la souscription
- L’inexactitude volontaire de la déclaration de revenus
Les conditions de mise en œuvre strictement encadrées
La mise en demeure préalable est obligatoire avant toute déchéance du terme. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 3 juin 2015 (n° 14-15.655) que « la défaillance de l’emprunteur ne peut entraîner la déchéance du terme sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle ».
| Étape de la procédure | Délai légal | Action requise |
|---|---|---|
| Mise en demeure | 30 jours minimum | Régulariser les échéances impayées |
| Prononcé de la déchéance | Après expiration du délai | Notification par lettre recommandée |
| Commandement de payer | 8 jours | Régler la totalité de la créance |
| Assignation en justice | 2 mois après publication | Comparution devant le juge de l’exécution |
Le délai de mise en demeure doit être raisonnable. La jurisprudence sur les clauses abusives considère qu’un délai de 8 ou 15 jours est insuffisant et crée un déséquilibre significatif. Un délai d’un mois est généralement jugé conforme par les tribunaux.
Quelles sont les conséquences de la procédure de déchéance du terme ?
L’exigibilité immédiate du capital
Dès la notification de la déchéance, l’intégralité de la dette devient exigible. Reprenons notre exemple du couple avec 150 000 € de capital restant dû : la banque peut réclamer ce montant majoré des intérêts échus et des pénalités de retard.
Selon les données de l’Observatoire des Crédits aux Ménages, le capital restant dû moyen en France s’élevait à 132 000 € en 2023. Pour la majorité des emprunteurs, ce montant représente plusieurs années de revenus, rendant impossible un remboursement immédiat.
L’inscription au FICP
Le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) constitue une conséquence majeure, comme l’explique le guide Apirem sur la déchéance du terme. La Banque de France inscrit automatiquement tout incident caractérisé, c’est-à-dire deux mensualités consécutives impayées ou un impayé supérieur à 500 €.
L’inscription au FICP dure 5 ans maximum ou jusqu’à la régularisation complète de la situation. Cette mention bloque l’accès à tout nouveau crédit et complique considérablement les démarches financières courantes.
| Conséquence du fichage FICP | Impact sur l’emprunteur |
|---|---|
| Refus de crédit immobilier | Impossibilité d’emprunter pendant 5 ans |
| Refus de crédit à la consommation | Blocage des achats à crédit |
| Compte bancaire restreint | Risque de clôture du compte |
| Image de crédit dégradée | Difficultés pour louer un logement |
La procédure de saisie immobilière
La déchéance du terme précède généralement le commandement de payer valant saisie immobilière, précise Apirem dans son dossier complet. Cette procédure judiciaire peut aboutir à la vente forcée du bien pour désintéresser les créanciers.
En 2023, selon les statistiques du Ministère de la Justice, environ 12 000 procédures de saisie immobilière ont été engagées en France, dont 60 % suite à une déchéance du terme prononcée par un établissement bancaire.
Comment éviter la déchéance du terme ?
Les solutions préventives
Anticiper les difficultés reste la meilleure stratégie. Dès les premiers signes de fragilité financière, plusieurs options s’offrent aux emprunteurs :
Le report d’échéances : La plupart des contrats de prêt immobilier prévoient une clause de modularité permettant de suspendre le remboursement du capital pendant 6 à 12 mois. Seuls les intérêts restent dus durant cette période.
Exemple concret : Une famille ayant souscrit un prêt de 300 000 € avec une mensualité de 1 500 € peut, en activant le report d’échéances, réduire temporairement sa mensualité à environ 600 € (uniquement les intérêts), soit une économie de 900 € par mois pendant la période de report.
La renégociation du prêt : Face à une baisse des revenus durable, il est possible de solliciter un allongement de la durée du crédit pour diminuer les mensualités. Passer de 20 à 25 ans permet généralement de réduire les échéances de 15 à 20 %.
L’assurance emprunteur, une protection essentielle
Les garanties de l’assurance emprunteur peuvent prendre en charge les mensualités en cas de sinistre couvert. Les garanties standard incluent :
- Le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
- L’Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
- L’Invalidité Permanente Totale (IPT)
- La garantie Perte d’Emploi (optionnelle)
Selon une étude de la Fédération Française de l’Assurance, environ 18 % des sinistres déclarés en 2023 concernaient la garantie Perte d’Emploi, permettant d’éviter des centaines de déchéances du terme.
| Garantie assurance emprunteur | Taux de prise en charge | Durée maximale |
|---|---|---|
| Perte d’emploi | 70 à 100 % des mensualités | 12 à 36 mois |
| ITT | 100 % selon quotité assurée | Jusqu’à reprise du travail |
| IPT | 100 % du capital restant dû | Définitif |
Quelle solution pour éviter la procédure de déchéance du terme ?
Les recours amiables
Le dialogue avec la banque demeure prioritaire. Les établissements bancaires privilégient généralement les solutions négociées aux procédures judiciaires longues et coûteuses.
Le rééchelonnement de la dette permet d’étaler les arriérés sur une période plus longue. Par exemple, si vous devez 4 800 € d’arriérés (4 mensualités de 1 200 €), la banque peut accepter de répartir ce montant sur 12 mois, soit 400 € supplémentaires par mois.
La médiation bancaire constitue un recours gratuit et efficace. En 2023, la Médiation du crédit aux particuliers a traité plus de 8 500 dossiers avec un taux de solution favorable de 42 %.
Les procédures judiciaires protectrices
Les délais de grâce prévus à l’article L314-20 du Code de la consommation permettent au juge d’accorder jusqu’à 24 mois de suspension des poursuites. Le tribunal judiciaire analyse la situation financière de l’emprunteur et peut même dispenser du paiement des intérêts de retard pendant cette période.
Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement de la Banque de France suspend automatiquement les poursuites. En 2023, 120 000 dossiers ont été déposés en France, dont 65 % ont obtenu un plan conventionnel de redressement.
Comment puis-je annuler une déchéance du terme ?
La contestation pour vice de procédure
La déchéance du terme peut être contestée devant les tribunaux si la procédure n’a pas respecté les exigences légales. Les motifs de contestation les plus fréquents incluent :
- L’absence ou l’irrégularité de la mise en demeure : délai insuffisant, absence de précision sur les montants dus
- Le caractère abusif de la clause : rédaction trop générale ou ambiguë, comme le démontre cet arrêt de la Cour de cassation analysé par Actu-Juridique
- L’erreur dans le décompte : calcul erroné du capital restant dû ou des intérêts
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 9 janvier 2025 a rappelé que « la déchéance du terme ne peut reposer sur une clause réputée non écrite, même si le professionnel prêteur a mis en demeure le consommateur emprunteur de payer sa dette ».
Le rôle de l’avocat spécialisé
Faire appel à un avocat en droit bancaire augmente significativement les chances d’obtenir l’annulation ou la suspension de la déchéance. L’expertise juridique permet d’identifier les failles procédurales et d’argumenter efficacement devant le juge.
Le coût moyen d’un avocat pour contester une déchéance du terme se situe entre 1 500 € et 3 000 €, mais l’enjeu financier justifie largement cet investissement lorsque le capital restant dû dépasse 100 000 €.
Que faire en cas de déchéance du terme : les différentes solutions
La vente amiable du bien
Vendre le bien avant la saisie permet de conserver la maîtrise du processus et d’obtenir généralement un meilleur prix. Le propriétaire dispose d’un délai de 4 mois maximum après l’audience d’orientation pour trouver un acquéreur.
Exemple chiffré : Un bien évalué à 280 000 € avec un capital restant dû de 200 000 € :
- Vente amiable : prix de vente 270 000 € – capital dû 200 000 € – frais 15 000 € = reste 55 000 € au propriétaire
- Vente forcée aux enchères : prix d’adjudication 220 000 € – capital dû 200 000 € – frais 25 000 € = déficit de 5 000 € pour le propriétaire
Le rachat de crédit
Le regroupement de crédits peut sauver la situation en diminuant les mensualités totales. Cette solution reste envisageable avant le prononcé de la déchéance ou si celle-ci est suspendue par décision judiciaire.
| Situation avant rachat | Situation après rachat |
|---|---|
| Crédit immobilier : 1 200 €/mois | Crédit unique : 950 €/mois |
| Crédit auto : 350 €/mois | Durée : 22 ans |
| Crédit conso : 180 €/mois | Gain mensuel : 780 € |
| Total : 1 730 €/mois | Coût total : + 45 000 € |
La vente à réméré : la solution en cas de déchéance du terme
La vente à réméré constitue une alternative méconnue mais efficace pour éviter la saisie immobilière tout en conservant une possibilité de rachat, comme l’explique PraxiFinance dans son guide complet sur cette solution. Ce mécanisme ancien, encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil, permet de vendre temporairement son bien à un investisseur.
Le fonctionnement de la vente à réméré
Le propriétaire vend son bien avec une faculté de rachat dans un délai de 6 mois à 5 ans. L’acquéreur (souvent une société spécialisée) verse le prix de vente qui sert à désintéresser la banque. Le vendeur reste dans les lieux en qualité d’occupant moyennant une indemnité mensuelle.
Selon les données de la Chambre des Notaires de Paris, environ 800 ventes à réméré ont été réalisées en Île-de-France en 2023, avec un taux de rachat effectif de 42 %.
Exemple concret :
- Valeur du bien : 350 000 €
- Capital restant dû : 240 000 €
- Prix de vente à réméré : 280 000 € (80 % de la valeur)
- Sommes remises au vendeur : 280 000 € – 240 000 € (remboursement banque) = 40 000 €
- Indemnité d’occupation : 1 200 €/mois pendant 3 ans
- Prix de rachat : 320 000 € au bout de 3 ans
Les avantages et limites du réméré
Les points positifs :
- Évite la saisie immobilière et le fichage FICP prolongé
- Permet de rester dans son logement
- Laisse le temps de reconstituer sa capacité d’emprunt
- Apporte des liquidités immédiates
Les points de vigilance :
- Coût global élevé (indemnités d’occupation + différentiel de prix)
- Risque de ne pas pouvoir racheter le bien à l’échéance, comme le souligne Sphere Immo dans son analyse
- Nécessite une valeur vénale suffisante par rapport à la dette
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Enfin, si vous possédez un bien immobilier, la vente à réméré peut constituer une alternative efficace. Elle vous permet de dégager rapidement de la trésorerie, de financer votre projet de reprise et d’accéder plus facilement au financement bancaire classique, même sans garantie ni caution personnelle.
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On répond à vos questions
Que signifie la déchéance du terme ?
La déchéance du terme est une clause contractuelle permettant au prêteur d’exiger le remboursement immédiat de l’intégralité du capital restant dû en cas de manquement grave de l’emprunteur, généralement après 2 à 3 mensualités impayées.
Quand prononcer la déchéance du terme ?
La banque peut prononcer la déchéance du terme uniquement après avoir adressé une mise en demeure restée sans effet pendant un délai raisonnable (minimum 30 jours). Elle doit respecter strictement la procédure prévue par le Code de la consommation.
Combien de temps ai-je avant la vente une fois la déchéance prononcée ?
Le délai moyen entre la déchéance du terme et la vente forcée est de 12 à 18 mois. Vous disposez de 4 mois pour organiser une vente amiable après l’audience d’orientation,
Quelle est la différence entre une déchéance du terme et une mise en demeure ?
La mise en demeure est un avertissement préalable obligatoire donnant un délai pour régulariser la situation. La déchéance du terme est la sanction prononcée si la mise en demeure reste sans effet, rendant exigible la totalité de la créance.
Quelle solution pour éviter la procédure de déchéance du terme ?
Les principales solutions incluent : la renégociation du prêt avec la banque, l’activation de l’assurance emprunteur, le report d’échéances, les délais de grâce accordés par le juge, le dépôt d’un dossier de surendettement, ou la vente à réméré.
Quels sont les droits de l'emprunteur ?
L’emprunteur dispose du droit de contester la déchéance en cas de vice de procédure, de demander des délais de grâce au tribunal (jusqu’à 24 mois), de saisir le médiateur bancaire gratuitement, et de bénéficier de la protection du Code de la consommation contre les clauses abusives.
Quelles sont les conséquences d'un défaut de paiement ?
Un défaut de paiement entraîne l’inscription au FICP dès deux mensualités impayées, la majoration des intérêts de retard, le risque de déchéance du terme, puis potentiellement la saisie immobilière. Le bien peut être vendu aux enchères pour désintéresser les créanciers.
La déchéance peut-elle être contestée ?
Oui, la déchéance peut être contestée devant le tribunal si la clause est abusive, si la mise en demeure est irrégulière, si le délai accordé était insuffisant, ou si le décompte de la créance comporte des erreurs.
Quelles sont les conditions de mise en œuvre ?
Les conditions strictes incluent : une clause expresse et non équivoque dans le contrat, un manquement suffisamment grave de l’emprunteur, l’envoi d’une mise en demeure avec un délai raisonnable, et le respect de l’ensemble de la procédure prévue par le Code de la consommation.
Quels sont les effets de la déchéance ?
Les effets immédiats sont l’exigibilité de la totalité du capital restant dû majoré des intérêts, l’inscription au FICP, le déclenchement possible de la procédure de saisie immobilière, et l’impossibilité d’obtenir un nouveau crédit pendant plusieurs années.