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Portage immobilier: la solution pour éviter la saisie tout en restant chez soi

Face à des difficultés financières, le portage immobilier s'impose comme une alternative concrète pour les propriétaires qui souhaitent éviter la saisie immobilière. Ce dispositif permet de vendre temporairement son bien tout en continuant à l'occuper, offrant ainsi un répit précieux pour rétablir sa situation. Découvrons ensemble cette solution qui redonne de l'espoir aux propriétaires en difficulté.

Qu’est ce que la vente à réméré ?

Définition simple et pédagogique

Le portage immobilier est un mécanisme de vente temporaire avec faculté de rachat. Il s’apparente à la vente à réméré et s’appuie sur le Code civil français, notamment les articles 1659 à 1673 relatifs à la vente avec faculté de rachat.

 

Concrètement, le propriétaire vend son bien à un investisseur ou à une société de portage immobilier. La particularité ? La vente s’effectue avec une décote de 20 à 30 % sous la valeur de marché. Par exemple, un bien estimé à 300 000 € sera vendu entre 210 000 € et 240 000 €.

 

Le vendeur reste dans son logement en versant une indemnité d’occupation, équivalente à un loyer. Il dispose d’un délai contractuel pour racheter son bien au prix fixé dès le départ ou pour le vendre à un tiers.

Simulation gratuite

Encadrement légal

L'article 1660 du Code civil stipule que « la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années ». Cette limitation protège les deux parties et impose un cadre temporel strict à l'opération.

Portage immobilier ou vente à réméré :quelles différences ?

Quelle différence entre le portage immobilier et le réméré ?

Juridiquement, le portage immobilier repose sur le mécanisme de la vente à réméré (vente avec faculté de rachat). Les deux termes désignent la même opération légale encadrée par le Code civil.

Les différences résident surtout dans la pratique :

Réméré :
  • Opération très encadrée par l’acte notarié
  • Investisseurs souvent institutionnels
  • Terminologie juridique stricte
Portage immobilier :
  • Mise en relation via une société de portage spécialisée
  • Possibilité de pool d’investisseurs particuliers
  • Gestion plus « clé en main » avec accompagnement global
  • Approche commerciale plus accessible

Dans quels casprivilégier le portage immobilier ?

Le portage immobilier convient particulièrement quand :
  • Vous recherchez un accompagnement global (négociation des dettes, suivi administratif)
  • Vous voulez rester dans votre logement pendant la période de redressement
  • Vous avez une perspective crédible d’amélioration de votre situation financière
  • Vous disposez d’un bien avec une valeur suffisante pour couvrir vos dettes
  • Patrimonium

À qui s'adresse le portage immobilier ?

À qui convient le portage immobilier ?

Le portage immobilier s'adresse principalement aux : Propriétaires surendettés qui souhaitent éviter la saisie immobilière. Selon les données de la Banque de France, plus de 140 000 ménages ont été fichés FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) en 2024.

Les besoins le plus courants :

Propriétaires en retard de paiement :
  • Crédits immobiliers impayés
  • Dettes fiscales (taxe foncière, impôts locaux)
  • Charges sociales (URSSAF pour les indépendants)
Profils en difficulté temporaire :
  • Divorce ou séparation
  • Perte d’emploi
  • Baisse de revenus importante
  • Entrepreneurs en tension de trésorerie
Le portage immobilier ne convient pas si :
  • Aucune perspective de rachat n’existe (revenus structurellement insuffisants)
  • Les dettes dépassent largement la valeur du bien
  • Le bien est situé en zone très difficile à revendre
  • Le bien présente des dégradations importantes nécessitant de lourds travaux
La condition clé reste de disposer d'un bien avec une valeur suffisante pour couvrir les dettes, les frais et la décote appliquée.

Pourquoi avoir : recours au portage immobilier ?

Les motivations pour recourir au portage immobilier sont multiples :

Éviter la saisie immobilière et la vente forcée aux enchères, souvent bradée.

Sortir du fichage Banque de France (FICP) pour retrouver une capacité d’emprunt. Le défichage permet de renouer avec le système bancaire classique.

Rembourser des dettes urgentes : banques, fisc, URSSAF, crédits à la consommation, charges de copropriété.

Retrouver une marge de manœuvre financière sans déménager, préservant ainsi la stabilité familiale et professionnelle.

Financer un nouveau projet tout en gardant l’option de rachat du bien.

Exemple concret chiffré

Prenons le cas de Pierre, propriétaire d’une maison estimée à 400 000 € à Lyon :

Valeur du bien
400 000 €
Prix de vente (décote 25%)
300 000 €
Dettes bancaires
180 000 €
Autres dettes (fisc, URSSAF)
45 000 €
Frais de notaire (≈2,5%)
7 500€
Net disponible
67 500 €

Pierre solde ses dettes, sort du fichage FICP et conserve un capital pour redémarrer. Il verse une indemnité d’occupation de 30 000 €/an (10% du prix) pendant 3 ans maximum.

Comment fonctionne le portage immobilier

Étape 1 : Étude de faisabilité

La société de portage analyse la situation globale :

 

  • Niveau d’endettement et urgence de la situation
  • Revenus actuels et capacité de rebond
  • Valeur vénale du bien via estimation d’agence, expertise ou avis notarial
  • Possibilité de rachat à moyen terme
Étape 2 : Proposition de portage

L’investisseur ou la société détermine :

 

La décote appliquée : généralement entre 20 et 30 % selon le marché local.

Le montant net qui permettra de solder les dettes et d’obtenir une mainlevée des inscriptions hypothécaires.

L’indemnité d’occupation : calculée autour de 10 % par an de la valeur d’achat

La durée du portage : entre 3 et 5 ans maximum selon les structures, dans la limite légale de 5 ans

6 à 12 mois
15%
1 à 3 ans
55%
3 à 5 ans
30%
Étape 3 : Signature chez le notaire

Le passage devant notaire est obligatoire pour sécuriser juridiquement l’opération

L’acte authentique comprend :

  • La vente avec clause de rachat
  • Le prix de rachat fixé dès l’origine
  • Les modalités d’occupation du bien
  • Les obligations du vendeur-occupant

 

Les fonds sont versés par le notaire qui procède au remboursement des dettes et lève les inscriptions hypothécaires. Un bail d’occupation meublé est généralement mis en place.

Étape 4 : Période de portage

Durant cette phase, le vendeur devient locataire de son propre bien. Il verse l’indemnité d’occupation mensuellement ou prépayée selon les accords.

Cette période doit être mise à profit pour :

  • Stabiliser sa situation financière
  • Reconstituer une capacité d’emprunt
  • Préparer un dossier bancaire solide
  • Organiser la sortie du portage

 

Certaines sociétés proposent un accompagnement pour obtenir un nouveau financement bancaire, facilitant le rachat du bien

Étape 5 : Sortie du portage

Deux scénarios principaux :

 

  • Rachat par le propriétaire via un nouveau prêt immobilier. Le prix de rachat a été fixé dès le départ, offrant une totale visibilité.
  • Revente à un tiers si le rachat n’est pas possible. Le bien est vendu au prix du marché. L’investisseur récupère sa mise, et le solde éventuel revient à l’ancien propriétaire.

Quels types de biens sont adaptés au portage immobilier ?

Types de biens concernés

Le portage immobilier s’applique à :

  • Résidences principales (cas le plus fréquent)
  • Résidences secondaires
  • Biens locatifs avec locataires en place
  • Maisons individuelles
  • Appartements en copropriété
  • Petits immeubles de rapport
  • Locaux commerciaux selon les opérateurs 

Quels sont les critères pour qu'un bien soit adapté ?

Localisation stratégique : secteur avec marché immobilier actif (grandes métropoles, zones tendues, littoral, stations touristiques).
État général correct : pas de travaux structurels majeurs nécessaires. Le bien doit être habitable et conforme aux normes.

Absence de contentieux juridiques lourds (indivision bloquée, litiges de copropriété importants).

Valeur suffisante pour couvrir :
Dettes à solder
50-70%
Décote appliquée
20-30%
Frais de portage
5-10%
Marge de sécurité
10-15%

Combien coûte un portage immobilier ?

Quels sont les frais de portage immobilier ?

Décote à l'achat :
20 à 30 % sous la valeur du marché. Sur un bien de 500 000 €, cela représente entre 100 000 € et 150 000 € de décote.
Indemnité d'occupation :
calculée sur un rendement de 10 % par an de la valeur d’achat. Pour un bien acheté 350 000 €, l’indemnité annuelle sera d’environ 35 000 €, soit 2 917 € mensuels.
Commission de la société de portage :

environ 5 % de la transaction. Sur 350 000 €, cela représente 17 500 €.

Quels sont les frais de notaire pour un portage immobilier ?

Les frais de notaire sont réduits par rapport à une vente classique grâce à la décote appliquée.
Lors de la vente initiale : environ 1 à 2,5 % du prix selon la durée prévue du portage.
En cas de rachat dans les 5 ans : les frais restent autour de 1 %. Au-delà de 5 ans, ils remontent à 7-8 % comme pour une vente classique.

Quel est le coût total d'un portage immobilier ?

Tableau récapitulatif sur un bien de 400 000 € vendu 300 000 € pour une durée de 3 ans :

Poste de dépenseMontant% du prix initial
Décote appliquée100 000 €25%
Frais de notaire (vente)7 500 €1,9%
Commission de portage15 000 €3,8%
Indemnités d’occupation (3 ans)90 000 €22,5%
Frais de rachat (notaire)3 000 €0,8%
Coût total215 500 €53,9%

 

Ce coût important doit être comparé à l’alternative : la saisie immobilière et vente aux enchères à 40-50 % de décote, sans possibilité de rachat.

  • Patrimonium

Quels documents sont nécessaires pour un contrat de portage immobilier ?

Pour monter un dossier de portage immobilier, vous devrez fournir :

Les besoins le plus courants :

Documents d'identité :
  • Pièce d’identité en cours de validité
  • Livret de famille
  • Justificatif de domicile
Documents relatifs au bien :
  • Titres de propriété
  • Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
  • Dernière taxe foncière
Justificatifs financiers :
  • Tableaux d’amortissement des crédits en cours
  • Relevés de dettes (établissements bancaires, organismes de crédit)
  • Avis d’imposition
  • Situation auprès de la Banque de France (FICP)
Justificatifs de revenus :
  • Bulletins de salaire (3 derniers mois)
  • Bilans comptables si travailleur indépendant
  • Relevés de comptes bancaires (3 derniers mois)

Quels sont les avantages du portage immobilier ?

Pour le propriétaire

Pour le propriétaire
  • Éviter la saisie immobilière et la vente aux enchères qui entraînent une décote massive, généralement supérieure à 50 %.
  • Rester chez soi pendant toute l’opération, préservant la stabilité familiale, la scolarité des enfants et l’environnement social.
  • Possibilité réelle de racheter le bien avec un prix fixé dès le départ, garantissant une totale transparence.
  • Assainissement de la situation financière : dettes soldées, fichage FICP levé, retour possible à l’emprunt bancaire.
Pour l'investisseur
  • Acquisition à prix décoté de 20 à 30 %, offrant une marge de sécurité confortable.
  • Rendement via les indemnités d’occupation d’environ 10 % par an.
    Perspective de plus-value en cas de revente du bien au prix du marché ou de rachat au prix convenu.
  • Sécurisation juridique par l’acte notarié et le cadre du Code civil.
Les risques et points de vigilance
  • Risque de ne pas pouvoir racheter son bien si la situation financière ne s’améliore pas suffisamment. Cela entraîne la perte définitive du logement.
  • Coût global élevé si la durée de portage s’étend sur plusieurs années, avec accumulation des indemnités d’occupation.
  • Bien choisir la société de portage : privilégier les acteurs transparents, expérimentés et idéalement membres de l’Institut Français du Réméré (IFDR).
  • Obligation de maintenir le bien en bon état : assurance habitation, taxe foncière (parfois à charge du vendeur), entretien courant.
  • Patrimonium

On répond à vos questions

Une convention de portage immobilier est un contrat notarié encadrant la vente temporaire d’un bien avec faculté de rachat. Elle précise le prix de vente, le prix de rachat, la durée du portage et les modalités d’occupation.
Vous êtes éligible si vous êtes propriétaire d’un bien dont la valeur permet de couvrir vos dettes + les frais de portage. Une étude de faisabilité gratuite permet de vérifier rapidement votre éligibilité.
La durée habituelle varie entre 3 et 5 ans, avec une limite légale de 5 ans maximum fixée par l’article 1660 du Code civil.
Le prix est déterminé après estimation de la valeur vénale du bien (par agence, expert ou notaire), puis application d’une décote de 20 à 30 % selon le marché local et les conditions de l’opération.

En vendant temporairement votre bien tout en restant occupant, vous évitez la saisie immobilière qui entraînerait une expulsion. Vous conservez votre cadre de vie pendant la période nécessaire pour redresser votre situation.

Les principaux risques incluent la perte définitive du bien si vous ne pouvez pas le racheter, le coût global élevé sur la durée, et le choix d’une société peu scrupuleuse. D’où l’importance de bien s’informer et de consulter un notaire
Le portage immobilier (ou vente à réméré) est le mécanisme légal permettant de vendre temporairement son bien. Le processus passe obligatoirement par un notaire et respecte les articles 1659 à 1673 du Code civil.