- Élément de liste #1
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Vous traversez une période tendue. Bonne nouvelle : il existe des solutions, juridiques et financières, pour vendre votre bien immobilier malgré les dettes et les charges impayées. Ci-dessous, un guide clair, concret et orienté résultats pour reprendre la main au moment de la vente et lors de la vente.
Comprendre le fonctionnement de la copropriété et les règles légales autour des impayés
Avant toute décision, posons le cadre.
1) La copropriété protège l’immeuble et l’acheteur : vous devez de la transparence et des justificatifs.
2) Le règlement de copropriété et les décisions de la générale des copropriétaires encadrent le paiement des charges, la répartition des charges et la gestion de la copropriété par le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires (on parle aussi de syndicat de copropriété).
3) La copropriété fonctionne grâce aux charges courantes versées par les copropriétaires : tous les copropriétaires doivent payer ses charges de copropriété (ou payer ses charges) via les appels, les appels de charges et les appels de fonds (y compris les appels provisionnels à venir).
Les obligations du vendeur en matière de charges de copropriété
Vous devez présenter Les appels de fonds et décomptes d’impayés de charges / charges impayées / les impayés, le pré-état daté puis l’état daté du syndic, les procédures en cours concernant la copropriété (ex. procédure de recouvrement, injonction de payer, procédure de saisie immobilière pouvant conduire à une date de vente aux enchères si le copropriétaire ne paie).
Le notaire collecte ces pièces et vérifie la publicité foncière. Il peut constater une dette envers la copropriété et rappeler que la copropriété peut mettre en œuvre le recouvrement des charges et le recouvrement des impayés. Le syndic peut également attester de la situation financière de la copropriété (la financière de la copropriété), utile pour l’acheteur.
Qui paie quoi ? Répartition des dettes avant et après la vente
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Bon à savoir : si un vendeur n’a pas réglé ses charges après mise en demeure et paie pas ses charges, le syndicat des copropriétaires a la faculté de recouvrer les impayés et recouvrer les sommes dues. En cas d’urgence, il peut saisir les biens (jusqu’à entamer une procédure de saisie).
Si des loyers existent (les loyers du locataire d’un appartement en copropriété), ils peuvent être affectés au recouvrement des charges impayées.
Le rôle du notaire, du syndic et du syndicat des copropriétaires dans la transaction
Le syndic de copropriété doit délivrer l’état daté et signaler les impayés. Le notaire contrôle la publicité foncière, calcule les frais de procédure éventuels et sécurise la chaîne de paiement : prix de vente, remboursement du prêt, règlement des les dettes de copropriété, solde au vendeur. Le compromis de vente (ou signature du compromis de vente) peut prévoir des clauses spécifiques au moment de la vente sur les charges antérieures et la répartition des charges après.
Peut-on vendre malgré des impayés ?
Oui, mais sous conditions. Le dossier doit être propre, la dette quantifiée, et la chaîne de paiement sécurisée.
Conditions pour que la vente se réalise :
Il faut que la dette soit chiffrée et reconnue par écrit (parfois après mise en demeure de payer voire injonction de payer) ou une offre de prêt de l’acheteur (qui veut acheter un appartement en copropriété) sans nouvelle inscription bloquante.
Un Accord du syndic sur les sommes dues et la capacité du prix de vente à couvrir le capital restant dû, les dettes de copropriété et frais.
Cas pratique :
- Vente bloquée : la copropriété n’est pas d’accord avec le décompte, ou la banque refuse la mainlevée tant que la dette n’est pas soldée ; le vendeur n’a pas réglé ses charges, malgré relances, les 30 jours suivant un appel de charges dans les règles ; le syndic peut poursuivre le recouvrement des charges impayées.
- Vente autorisée : le notaire règle la garantie du prêt, réglé ses charges et frais, puis libère le solde. L’acheteur repart avec un bien immobilier assaini.
Les solutions pour débloquer une vente avec dettes
L’objectif : choisir la voie qui maximise le prix net et minimise le stress.
1) Régler les dettes avant la vente
Demandez :
- un échéancier réaliste au sein de la copropriété (preuve de bonne foi),
- une éventuelle remise sur pénalités,
- une attestation de régularisation pour accélérer la demande de prêt.
Si malgré tout vous n’avez toujours pas réglé ses charges, le syndicat des copropriétaires poursuit la procédure de recouvrement (jusqu’à entamer une procédure de saisie et procédure de saisie immobilière avec date de vente aux enchères).
2) Déduire les dettes du prix de vente
Solution rapide : le notaire retient sur le prix de vente les sommes nécessaires au recouvrement (prêt, charges impayées, taxes). Utile lors de la vente si la trésorerie manque.
3) Mobiliser des aides ciblées
Selon la situation, un fonds de solidarité (ex. logement) peut aider ponctuellement à recouvrer les impayés et éviter qu’un copropriétaire seul appel de charges ne suffise plus. La solidarité financière entre les copropriétaires est encadrée : chacun contribue selon la répartition des charges décidée par la générale des copropriétaires.
Vente à réméré : la solution pour traiter les dettes et sécuriser la vente (H2 demandé)
La vente à réméré combine vente d’un bien avec option de rachat à prix convenu. Elle sert à apurer les impayés de charges au sein de la copropriété, stopper une procédure de recouvrement, éviter la procédure de saisie immobilière et garder la main sur le lot de copropriété.
Atouts concrets : Transformer l’immobilier en liquidités rapides pour réglé ses charges et recouvrer les arriérés avant la signature du compromis de vente définitif. Négociation plus souple avec le syndic et le syndicat des copropriétaires (un plan crédible de recouvrement des impayés). Préserver la valeur en évitant une vente forcée, tout en préparant un rachat lorsque la situation financière de la copropriété et la vôtre se stabilisent.
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Faire plusieurs bulles avec « atouts concrets au milieu », visuel plus clair.
Mode d’emploi :
Le notaire calcule le montant des charges restant dues pour les exercices en cours et dues pour les exercices précédents, plus les frais de procédure éventuels les 30 jours suivant l’acte.
Le produit de la vente sert à recouvrer les sommes dues, solder prêt(s) et les dettes de copropriété.
Pendant la période de réméré, si le bien est loué, les loyers du locataire peuvent être affectés au paiement des charges au sein de la copropriété.
Points d’attention :
Respecter les appels de charges et tout appel de charges dans les délais : charges dans les 30 jours.
Prévoir la sortie (rachat, refinancement).
Vérifier les clauses obligatoire pour les parties dans le contrat et au moment de la vente définitive.
Focus “impayés en copropriété” : la procédure de recouvrement, étape par étape
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Ici : frise chronologique pour aider le lecteur à comprendre les étapes avec des numéros
Acheteur : que vérifier avant d’acheter un appartement en copropriété ?
Si vous voulez acheter un appartement :
- Contrôlez la situation financière de la copropriété (
- Vérifiez le règlement de copropriété
- les appels provisionnels à venir,
- les exercices précédents après approbation,
- les procédures en cours.
- Assurez-vous que le vendeur a réglé ses charges après moment de la vente
Conclusion
Oui, il est possible de mener la vente d’un appartement en copropriété malgré les impayés. En sécurisant le recouvrement des charges impayées, en collaborant avec le syndic et le syndicat des copropriétaires, et en utilisant le prix de vente pour solder les dettes, vous assainissez la situation. La vente à réméré est une solution efficace pour éviter la procédure de saisie immobilière, recouvrer les impayés et vous donner le temps de repartir sur des bases saines. Et si la copropriété a des tensions de trésorerie, pensez aux aides (ex. fonds de solidarité) et à bien connaître les mesures prévues concernant la copropriété.
- Bon à savoir !
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On répond à vos questions
Qu'est-ce que la vente forcée d'un appartement en copropriété ?
La vente forcée d’un appartement en copropriété, c’est quand un juge impose la vente du lot (souvent aux enchères) pour rembourser une dette, le plus fréquemment des charges de copropriété impayées.
Qui paie les impayés dans une copropriété ?
Les impayés de charges sont d’abord à la charge du copropriétaire débiteur (celui qui ne paie pas).
Mais en attendant d’être récupérées, les dépenses de l’immeuble doivent quand même être réglées :
ce sont donc les autres copropriétaires qui avancent indirectement via leurs charges (le budget de la copropriété se tend, appels de fonds possibles),
puis la copropriété tente de recouvrer la dette sur le débiteur (et, en cas de vente du lot, sur le prix de vente).
En bref : le débiteur doit payer, mais la copropriété (donc les autres copropriétaires) supporte souvent le trou de trésorerie tant que ce n’est pas récupéré.
Quel est le délai de prescription pour les charges de copropriété impayées ?
Le délai de prescription pour réclamer des charges de copropriété impayées est en principe de 5 ans.
Quelles sont les garanties dont dispose la copropriété en cas de charges impayées ?
En cas de charges impayées, la copropriété (syndicat des copropriétaires) a surtout :
Une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur (garantie “attachée” à l’appartement).
Le droit de faire opposition sur le prix de vente chez le notaire si le lot est vendu, pour se payer sur le prix.
La possibilité d’aller jusqu’à la saisie immobilière / vente du lot (avec autorisation votée en assemblée générale)
Est-il possible de vendre si je n’ai pas payé mes charges de copropriété ?
Oui, si la dette est chiffrée et payée à la signature (ou déduite du prix). Le notaire peut bloquer tant que ce n’est pas réglé.