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Vente avec complément de prix: définition, fonctionnement, coûts et risques (guide complet)

Face à un besoin urgent de trésorerie, un refus de prêt bancaire ou un marché immobilier ralenti ne permettant pas de pouvoir vendre son bien rapidement, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une impasse. Vendre rapidement implique souvent de brader son bien. Heureusement, il existe une alternative : la vente avec complément de prix. Ce dispositif permet d'obtenir immédiatement des liquidités tout en préservant la valeur patrimoniale de son bien. Ce guide détaille son fonctionnement, ses coûts, ses avantages et ses risques.

Qu’est ce que la vente avec complément de prix ?

La vente avec complément de prix est une transaction immobilière sécurisée qui permet à un propriétaire de céder temporairement son bien à un investisseur. Le vendeur encaisse immédiatement une avance confortable, généralement comprise entre 40% et 60% de la valeur expertisée ou estimée du bien suite à la déduction des frais. Cette opération se formalise par un acte authentique signé devant notaire.

Le mécanisme repose sur un principe simple : le vendeur cède son bien à un prix de base. Le vendeur continue ensuite de commercialiser le bien au juste prix du marché. Lors de la revente définitive à un acquéreur final, le vendeur perçoit un complément de prix correspondant à la différence entre le prix de revente et le prix convenu dans l’acte, déduction faite des frais encore dûs.

Simulation gratuite

vente avec complément de prix

Contrairement à un prêt bancaire, cette solution ne génère aucune dette supplémentaire et s'avère accessible même aux profils refusés par les banques. Le dispositif est strictement encadré par le Code civil (articles 1591 et 1592) qui exige que le prix soit déterminé ou déterminable

  • Patrimonium

Exemple : qu'est-ce qu'une vente avec complément de prix ?

Prenons l'exemple concret de Marie, propriétaire d'une maison à Lyon . Situation initiale :
  • Bien estimé à 350 000 €
  • Besoin urgent de liquidités
  • Taux d'endettement trop élevé pour obtenir un crédit

Détail de l'opération :

Valeur expertisée du bien
350 000€
Prix d'acquisition (60% avancé)
210 000€
Frais de notaire (3% environ sur la valeur vénale) Honoraires de l’intermédiaire (5%)
10 500 €
Indemnités d'occupation 10% (24 mois) (6 mois acquis minimum)
42 000 €
Montant net perçu à la signature
147 000 €

Résultat à la revente

après 10 mois par exemple :
Valeur expertisée du bien
350 000€
Prix d'acquisition (60% avancé)
210 000€
Marie a ainsi obtenu rapidement des liquidités, stoppé une procédure de saisie, et finalement récupéré la majeure partie de la valeur de son bien
  • Patrimonium

Comment fonctionne le complément de prix ?

Le mécanisme financier repose sur une formule claire et transparente :

Complément de prix = Prix de revente final – Prix de base – Frais dûs par le vendeur + éventuels indemnités d’occupation récupérables

Les frais déduits incluent :

  • Frais de notaire liés à l’acquisition par l’investisseur
  • Honoraires d’agence immobilière
  • Diagnostics obligatoires
    Indemnité d’occupation prépayée
  • Éventuels travaux convenus (mise aux normes de la fosse septique, etc…)

 

Cette formule doit être inscrite clairement dans l’acte notarié pour éviter tout litige ultérieur.

Comment se déroule le processus de vente ?

Étape 01

Analyse de la situation
L’organisme spécialisé étudie votre endettement, la valeur de votre bien et l’urgence de votre besoin. Cette phase initiale est gratuite et confidentielle.

Étape 02

Étude d'éligibilité
Une offre de principe est établie sous 48 heures en moyenne. Elle précise le montant de l’avance, la durée d’occupation et les frais.

Étape 03

Estimation du bien
Une expertise professionnelle ou un avis d’agence immobiliere détermine la valeur vénale réelle du patrimoine immobilier. Cette évaluation garantit un prix de base cohérent.>

Étape 04

Signature chez le notaire
L’acte de vente authentique est signé. Le vendeur encaisse rapidement ses fonds disponibles.

Étape 05

Phase de commercialisation

(on peut réaliser l’opération sur un bien déjà en vente)

Le bien est mis en vente au juste prix du marché. Cette période dure généralement entre 12 et 36 mois.

Étape 06

Revente finale
Dès qu’un acquéreur définitif est trouvé, la revente se conclut. Le complément de prix est calculé selon la formule contractuelle et versé au vendeur initial.
  • Patrimonium

À qui s'adresse la vente avec complément de prix ? Qui peut bénéficier de cette vente ?

Cette solution s'adresse à des profils variés confrontés à des besoins spécifiques.

Les besoins le plus courants :

Propriétaires en urgence de trésorerie :
  • besoin de trésorerie pour un projet, incapacité à obtenir un prêt bancaire
  • Prêts et/ou dettes à solder rapidement
  • Divorce nécessitant le paiement d’une soulte
  • Succession bloquée faute de liquidités
  • Projet professionnel à financer rapidement
    Impayés de charges de copropriété, risque de saisie immobilière, etc…
Profils refusés par les banques :

Les personnes en interdit bancaire, avec un taux d’endettement saturé ou une situation professionnelle instable trouvent dans cette solution une alternative au crédit classique.

Typologie de biens éligibles :

  • Résidence principale ou secondaire
  • Bien locatif
  • Murs commerciaux
  • Valeur minimum : généralement 100 000 € minimum
  • Localisation : France métropolitaine
Biens exclus :
  • Biens en indivision complexe sans accord unanime
  • Biens nécessitant des travaux structurels importants
  • Terrains (seulement en complément d’un bien immobilier)
Simulation gratuite

Quels sont les risques de la vente avec complément de prix ?

Les bénéfices de ce dispositif sont multiples et concrets.

 

  • Liquidité immédiate sans emprunt
  • L’avance représente 40% à 50% de la valeur du bien.
  • Les fonds sont disponibles rapidement, sans créer de dette supplémentaire ni alourdir le taux d’endettement.
  • Préservation de la valeur patrimoniale

 

Contrairement à une vente précipitée qui peut entraîner une décote de 15% à 25%, ce mécanisme permet d’attendre le meilleur prix du marché. Le délai moyen de vente en France étant de 90 à 98 jours en 2025, disposer de plusieurs mois pour commercialiser permet de ne pas brader son bien.

Maintien dans le bien

  • Le vendeur peut continuer à occuper son bien pendant la période de commercialisation
  • Les indemnités d’occupation sont prépayées, le vendeur n’a donc rien à verser mensuellement.

 

Cette vente permet d’éviter un déménagement précipité.

Sécurité juridique

L’opération est encadrée par un acte notarié conforme au Code civil.

Cette formalisation garantit la transparence et la protection de toutes les parties.
Accessibilité élargie
Aucune condition de revenu, d’âge ou d’état de santé n’est exigée.

La solution reste accessible même en cas de refus bancaire.

  • Patrimonium

Quels sont les risques de la vente avec complément de prix

Comme toute opération financière, ce dispositif comporte des risques qu'il convient d'anticiper.
Risque de non-revente ou de décote

Si le marché immobilier baisse durant la période de commercialisation, le prix de revente peut être inférieur aux prévisions. Le complément de prix se trouve alors réduit, voire nul si les frais absorbent toute la marge.

Coût global élevé

Les frais de notaire, honoraires et indemnités d’occupation représentent un coût significatif. Selon les cas, le coût total peut atteindre 15% à 25% de la valeur du bien.

Complexité des clauses contractuelles

La clause de complément de prix doit être rédigée avec précision. Une formule ambiguë peut entraîner des litiges ultérieurs et des contentieux coûteux.

Perte du bien en cas de non-libération

Si le vendeur ne libère pas le bien dans les délais convenus, il risque de perdre définitivement son droit au complément de prix.

Y a-t-il un risque de requalification de l'acte de vente ?

La question de la requalification mérite une attention particulière.
Le risque de requalification en prêt déguisé existe si le montage ne respecte pas certaines règles fondamentales. Pour éviter ce risque, trois conditions sont essentielles :

  • Un acte clair chez notaire : La transaction doit être formalisée par un acte authentique détaillant précisément les modalités.
  • Un prix de base cohérent : Le prix initial doit correspondre à une part raisonnable (42% à 65%) de la valeur expertisée. Un prix dérisoire constituerait un indice de requalification.
  • Un transfert réel de propriété : L’investisseur devient pleinement propriétaire du bien. Il supporte les risques et bénéfices liés à la revente.

 

Selon Apirem, l’opération constitue une transaction immobilière légale strictement encadrée par le notaire et conforme aux articles 1591-1592 du Code civil. La jurisprudence confirme la validité de ces montages lorsqu’ils respectent ces principes.

Quel est le coût d'une vente avec complément de prix ?

Quels sont les frais d'une vente avec complément de prix ?

Les frais se décomposent en plusieurs postes
Frais de notaire
Ils représentent environ 3% pour un investisseur professionnel à 8% pour un investisseur particulier du prix d’achat (incluant droits de mutation et émoluments). Pour un bien de 300 000 €, comptez environ de 9 000 € à 24 000 €
Honoraires de l’intermédiaire

La commission versée à l’investisseur ou à l’intermédiaire varie généralement entre 5% et 10% du prix de vente.

Indemnités d'occupation

Ces sommes, assimilables à un loyer, sont prépayées. Elles représentent environ 8% à 12%du montant d’acquisition par an.

Frais annexes
  • Diagnostics immobiliers : 500 € à 1 500 €
  • Frais de dossier éventuels : 500 € à 2 000 €

Combien coûte concrètement une vente avec complément de prix ?

Prenons l’exemple d’un bien estimé à 500 000 €
Valeur expertisée du bien
500 000€
Prix d’acquisition (60%)
300 000€
Frais de notaire sur la valeur vénale (3%)
15 000€
Honoraires (7%)
21 000€
Indemnités d'occupation (12 mois, 10%)
30 000€
Net perçu à la signature
234 000€
Revente à
520 000€
Remboursement investisseur
300 000€
Complément de prix net
220 000€
Total perçu
454 000€
Coût global de l'opération
66 000 € (22%)

Comparaison avec d'autres solutions :

 
Solution Avantages Inconvénients
Vente classique rapide Simple et définitive Décote de 15% à 25% — perte de 75 000 € à 125 000 €
Prêt relais Pas de vente immédiate Réservé aux profils finançables. Intérêts élevés (4% à 5%).
Vente avec complément Liquidités + valorisation Coût global 8% à 15% — 40 000 € à 75 000 €

La vente avec complément de prix se révèle moins coûteuse qu’une vente bradée, mais plus onéreuse qu’un crédit bancaire classique.

Clause de complément de prix et clause d'earn-out :Le volet juridique

Que prévoir dans une clause de complément de prix ?

Une clause efficace doit contenir plusieurs éléments essentiels

Mode de calcul précis

La formule doit être objective et vérifiable. Exemple : « Complément = Prix de revente – 300 000 € – frais d’agence – frais de notaire« .

Événement déclencheur
Il faut définir clairement ce qui déclenche le versement : revente à un tiers, obtention d’un permis de construire, division parcellaire, etc.
Délai maximum
La clause doit prévoir une durée limite (généralement 12 à 36 mois) au-delà de laquelle le complément devient exigible ou caduc.
Plafond et plancher
Pour sécuriser les parties, il est recommandé de fixer un montant minimum et un montant maximum pour le complément.
Répartition des frais

Le contrat doit préciser qui supporte les frais de commercialisation, les diagnostics, les travaux éventuels et les taxes.

Modalités de règlement
Les conditions de versement (comptant, échéances, intérêts éventuels) doivent être explicites.

Quand la clause d'earn-out est-elle utile ?

La clause d’earn-out désigne le complément de prix dans le contexte de cessions d’entreprises ou de fonds de commerce. En immobilier, on parle plutôt de « clause de complément de prix », mais la logique reste similaire.

Cette clause s’avère pertinente dans plusieurs situations :

  • Incertitude sur les performances futures
  • Lorsque la valeur finale dépend d’événements futurs (obtention d’un permis, évolution du marché, réalisation de travaux).
  • Désaccord sur la valorisation
  • Quand vendeur et acheteur divergent sur le prix, la clause permet de reporter une partie de la décision à un moment où les données seront plus claires.
  • Contexte de marché incertain
  • En période de volatilité immobilière, comme observé en 2024-2025 avec des variations de prix importantes selon les régions, la clause protège les deux parties

Vente avec complément de prix, prêt relais, prêt bancaire, réméré : quelles différences ?

Comment la vente avec complément de prix se distingue-t-elle d'un prêt bancaire ?

CritèreVente avec complémentPrêt bancaire
Nature juridiqueVraie vente avec transfert de propriétéDette avec garantie hypothécaire
MensualitésAucune (indemnité d’occupation prépayée)Mensualités fixes
Conditions d’accèsAucune condition de revenuConditions de solvabilité strictes
Impact sur l’endettementAucun (pas d’inscription au crédit)Augmentation du taux d’endettement
Durée12 à 36 mois7 à 25 ans

 

La vente avec complément de prix constitue une alternative au prêt bancaire pour les profils non finançables

Quelle différence entre vente avec complément de prix et prêt relais ?

Le prêt relais permet d’emprunter 50% à 70% de la valeur du bien à vendre. Il cible les propriétaires qui achètent avant d’avoir vendu.

Principales différences :

 

Prêt relaisVente avec complément
Réservé aux profils finançablesAccessible même en cas de refus bancaire
Crédit de courte durée (12 à 24 mois)Vente définitive puis revente
Risque de surendettement si le bien ne se vend pasL’investisseur supporte le risque de revente
Intérêts mensuels à payerIndemnités prépayées

 

La vente avec complément offre plus de flexibilité mais implique une perte définitive de propriété.

Vente à réméré ou vente avec complément de prix ?

La vente à réméré confère au vendeur une faculté de rachat pendant une durée déterminée (généralement 18 à 60 mois).

Distinctions clés :

 

CritèreRéméréComplément de prix
ObjectifRachat du bien par le vendeurVente définitive au meilleur prix
Faculté de rachatOuiNon (le vendeur peut toutefois racheter en réglant les frais de notaire pleins)
ComplémentFixé dès le départVariable selon prix de revente
CiblePropriétaire voulant récupérer son bienPropriétaire acceptant de vendre définitivement

 

Le réméré convient aux propriétaires souhaitant redevenir propriétaires après avoir résolu leurs difficultés financières. La vente avec complément s’adresse à ceux qui acceptent de vendre mais veulent maximiser le prix

.

Pourquoi choisir la vente avec complément de prix ?


Cette solution s’avère cohérente dans plusieurs configurations.
Situations favorables :

  • Urgence de trésorerie après un refus bancaire
  • Volonté d’éviter une vente judiciaire ou une saisie immobilière
  • Projet précis à financer (rachat de parts, apurement de dettes, investissement professionnel)
  • Conviction que le marché va se redresser dans les 12 à 24 mois
  • Situations où il vaut mieux éviter :
  • Possibilité d’obtenir un financement classique à taux raisonnable (actuellement autour de 3,5% à 4% pour un prêt immobilier)
  • Absence de pression temporelle (possibilité de vendre sereinement en 3 à 6 mois)
  • Coût global disproportionné par rapport au montant des besoins
  • Marché immobilier local en forte baisse avec risque de décote importante

 

Comment se faire accompagner et sécuriser son opération ?


Rôle central du notaire :
Le notaire assure la sécurisation juridique de l’ensemble de l’opération. Il vérifie la cohérence du prix de base, contrôle les clauses contractuelles et garantit la conformité aux articles du Code civil.


Comparer plusieurs offres :
Il est recommandé de solliciter au moins 3 organismes spécialisés pour confronter les propositions (taux d’avance, durée, frais).

Checklist du vendeur :
  • Comprendre tous les frais (demander un tableau récapitulatif détaillé)
  • Simuler différents scénarios (hausse, stabilité, baisse du marché)
  • Vérifier les conditions de déchéance du complément de prix
  • S'assurer de la solidité financière de l'investisseur
  • Se faire accompagner par un avocat spécialisé ou un conseiller patrimonial
  • Patrimonium

On répond à vos questions

C’est une transaction immobilière permettant d’obtenir immédiatement 40% à 50% de la valeur d’un bien, puis de percevoir le complément lors de sa revente définitive.
Le complément se calcule selon la formule : prix de revente – prix dû à l’investisseur – éventuels frais dûs par le vendeur + éventuellement des indemnités d’occupation non utilisées . Il est versé lors de la vente finale à un acquéreur tiers.
Liquidités immédiates, absence de dette supplémentaire, maintien dans le bien, absence de conditions bancaires strictes, valorisation optimale du patrimoine.
Coût global élevé, risque de décote si le marché baisse, complexité juridique, perte du bien en cas de non-respect des obligations.
Le coût total représente généralement 8% à 15% de la valeur du bien, incluant frais de notaire, honoraires et indemnités d’occupation.
Frais de notaire (3 à 8%), honoraires d’intermédiation (5-10%), indemnités d’occupation (8 à 10% par an), diagnostics et frais de dossier.
Mode de calcul précis, événement déclencheur, délai maximum, plafond/plancher, répartition des frais, modalités de règlement.

Le prêt relais est un crédit bancaire temporaire. La vente avec complément est une vraie vente sans dette, accessible même aux profils refusés par les banques.

Contrairement au prêt, il n’y a pas de mensualités ni d’endettement. Contrairement au réméré, il n’y a pas de faculté de rachat mais un complément variable.

Aux propriétaires en besoin urgent de liquidités, refusés par les banques, confrontés à un éventuel surendettement ou souhaitant éviter une vente forcée.

Tout propriétaire d’un bien de plus de 100 000 € en France métropolitaine, sans condition d’âge, de revenu ou d’état de santé.
Non, si l’acte est rédigé par notaire avec un prix cohérent et un transfert réel de propriété. L’opération est conforme aux articles 1591-1592 du Code civil.

Lorsqu’il y a incertitude sur la valeur future, désaccord sur le prix, ou contexte de marché volatile. Elle permet de reporter une partie de la décision.

Analyse (48h), expertise si besoin, signature notariée, période de commercialisation (12-36 mois), revente finale et versement du complément.