Les différents types de vente avec faculté de rachat
La vente à réméré
La vente à réméré est un dispositif juridique permettant au vendeur de racheter son bien dans un délai prédéfini, généralement limité à cinq ans maximum.
Historiquement utilisée pour contourner l’interdiction du prêt à intérêt avant sa libéralisation en 1790, la vente à réméré a connu une évolution significative. Introduite dans le code civil napoléonien en 1804, elle a été largement utilisée par le secteur bancaire dans les années 80-90 comme substitut au repo. Aujourd’hui, elle sert en majorité à refinancer des personnes en difficulté financière qui peuvent ainsi solder leurs dettes avant de racheter leur bien lorsque leur situation s’améliore. Toutefois, cette vente sert aussi à pouvoir libérer des fonds nécessaires à une opération d’investissement, abondement en compte courant, etc…
La jurisprudence récente renforce d’ailleurs la protection des vendeurs contre les conditions abusives, comme l’a démontré un arrêt notable de juin 2021.
La vente avec complément de prix (ou avance sur vente)
La vente avec complément de prix représente une variante intéressante où le propriétaire reçoit immédiatement une avance d’environ 50 à 60% de la valeur de son bien en le cédant temporairement à un investisseur. Le montant restant, appelé complément de prix, lui est versé à la fin de l’opération, lorsqu’un acquéreur définitif est trouvé.
Cette formule est particulièrement adaptée aux propriétaires ayant un besoin urgent de liquidités mais souhaitant aussi sécuriser une partie de leurs fonds pour l’avenir. Elle présente l’avantage majeur d’éviter de brader un bien immobilier tout en offrant une souplesse financière immédiate. Le processus est structuré en deux temps: une cession initiale avec occupation continue du bien moyennant une indemnité, puis une vente finale permettant de percevoir le solde. Contrairement à la vente à réméré classique, cette option met davantage l’accent sur la valorisation optimale du bien à terme plutôt que sur sa récupération par le vendeur initial.
Le portage immobilier
Le portage immobilier constitue une solution alternative où un tiers acquiert temporairement un bien immobilier pour le compte d’un bénéficiaire final qui ne peut pas l’acquérir immédiatement. Ce mécanisme se rapproche de la vente avec faculté de rachat par sa dimension temporaire et la possibilité de transfert ultérieur de propriété.
Cette formule se distingue cependant par sa structure plus complexe et ses applications spécifiques. Le portage immobilier est particulièrement adapté aux situations de transmission d’entreprise, aux opérations d’aménagement urbain ou aux montages patrimoniaux complexes. Il offre une flexibilité supérieure pour le bénéficiaire final qui peut souvent négocier des conditions d’acquisition progressives. Le cadre contractuel du portage immobilier implique généralement plusieurs parties et des clauses plus développées concernant la gestion du bien pendant la période transitoire, ce qui en fait une solution plus sophistiquée que la vente à réméré standard.
