Vous êtes dirigeant, chef d’entreprise, profession libérale, commerçant ou artisan. Votre activité traverse une tension de trésorerie, votre banque refuse ou tarde à financer, et vous possédez un bien immobilier : local commercial, murs professionnels, entrepôt, résidence principale ou bien locatif.
Le réméré professionnel peut permettre de vendre temporairement ce bien avec une faculté de rachat prévue dès l’acte notarié, afin d’obtenir de la trésorerie sans passer par un crédit bancaire classique.
Attention : ce n’est pas un prêt. C’est une vente réelle, temporaire, qui doit être préparée avec un coût maîtrisé et une stratégie de sortie crédible.
Ce guide vous explique tout : définition, fonctionnement, avantages, risques, cas d’usage réels et critères d’éligibilité.
En résumé :
- Le réméré professionnel est une vente temporaire d'un bien immobilier avec faculté de rachat, formalisée par acte notarié.
- Il s'adresse aux dirigeants, entreprises, SCI, commerçants, artisans et professions libérales.
- Il peut porter sur un local commercial, des murs professionnels, un entrepôt ou un bien personnel du dirigeant.
- Il permet d'obtenir de la trésorerie sans passer par un crédit bancaire classique.
- Le risque principal est la perte définitive du bien si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le délai prévu.
- Une étude de faisabilité est indispensable avant toute décision.
Qu’est-ce qu’un réméré professionnel ?
Le réméré professionnel s’appuie sur un cadre juridique précis. Avant d’en comprendre les spécificités professionnelles, il faut en maîtriser les mécanismes fondamentaux.
Définition simple
L’article 1659 du Code civil définit la faculté de rachat comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais ». Cette faculté ne peut dépasser 5 ans .
En pratique, le réméré professionnel fonctionne ainsi :
- Le propriétaire vend son bien immobilier à un investisseur par acte authentique.
- Un prix de rachat est fixé dès la signature — il ne peut être modifié a posteriori.
- Une durée est définie dans l’acte, dans la limite légale de 5 ans.
- Le vendeur peut, si cela est prévu, continuer à occuper le bien contre une indemnité d’occupation.
- À l’issue du délai, il exerce sa faculté de rachat — ou perd définitivement le bien.
Différence entre réméré classique et réméré professionnel
La différence n’est pas juridique. Le cadre légal est identique. Elle tient au profil du vendeur, à l’usage des fonds et à la stratégie de sortie envisagée.
À qui s’adresse le réméré professionnel ?
Ce dispositif ne s’adresse pas uniquement aux particuliers en difficulté. Il concerne une large gamme de profils professionnels et de structures juridiques.
Dirigeants, entrepreneurs et indépendants
Le réméré professionnel cible en priorité les professionnels propriétaires d’un actif immobilier :
- Dirigeants de TPE et PME, gérants de société
- Commerçants, artisans, restaurateurs, hôteliers
- Professions libérales : médecins, avocats, architectes, kinésithérapeutes, experts-comptables
- Entrepreneurs individuels et travailleurs indépendants
- Tout associé souhaitant financer une opération professionnelle
En 2024, la Banque de France a enregistré 66 121 procédures de défaillances d’entreprises, en hausse de 17,4 % sur un an . Ces chiffres traduisent la réalité des tensions financières auxquelles font face de nombreux professionnels.
Sociétés propriétaires d’un actif immobilier
Une personne morale peut également recourir à la vente à réméré. Sont éligibles :
- Les SCI (sociétés civiles immobilières) et sociétés patrimoniales
- Les SARL et SAS propriétaires de leurs locaux professionnels
- Les holdings détenant un immeuble d’exploitation
- Toute société propriétaire de ses murs cherchant à mobiliser un actif sans cesser l’activité
C’est un point souvent méconnu : le réméré n’est pas réservé aux personnes physiques.
Quels biens peuvent être concernés ?
Le type de bien est déterminant. Il conditionne la faisabilité de l’opération et le montant de trésorerie mobilisable.
Les biens professionnels
Sont éligibles les actifs immobiliers à usage professionnel :
- Local commercial, murs de boutique, restaurant, hôtel
- Cabinet médical, cabinet paramédical, cabinet d’avocat
- Bureau, siège social, local d’activité
- Atelier, entrepôt, bâtiment industriel ou d’exploitation
- Immeuble d’entreprise ou immeuble professionnel
La condition principale : le bien doit présenter une valeur suffisante pour dégager la trésorerie nette souhaitée après déduction des dettes et des frais.
Les biens personnels du dirigeant pour financer son activité
Un dirigeant peut mobiliser un bien détenu à titre personnel — résidence principale, résidence secondaire ou bien locatif — pour dégager de la trésorerie au bénéfice de son activité professionnelle.
Cette approche est possible, mais elle engage directement le patrimoine privé du dirigeant. Elle doit donc être envisagée avec une grande prudence, notamment lorsque les difficultés de l’entreprise sont d’ordre structurel et non simplement temporaires. Chaque dossier doit être étudié individuellement.
- Le saviez-vous ?
Le réméré professionnel n’est pas un prêt bancaire, mais une vente temporaire avec faculté de rachat. Le prix de rachat, la durée de l’opération et les conditions d’occupation sont définis dès l’acte notarié. C’est justement ce cadre qui permet au dirigeant de savoir, dès le départ, combien il devra réunir pour récupérer son bien.
Dans quels cas utiliser une vente à réméré professionnelle ?
Le réméré professionnel répond à des situations bien définies. Il ne s’improvise pas : il se prépare.
Obtenir rapidement de la trésorerie
C’est le cas d’usage le plus fréquent. Selon Lefebvre Dalloz, 14 % des TPE-PME ont rencontré des difficultés d’accès au crédit de trésorerie au second semestre 2024 . Le réméré peut intervenir pour :
- Couvrir un besoin de BFR non financé par la banque
- Faire face à un retard de paiement client
- Régler une facture fournisseur urgente
- Maintenir l’activité dans des locaux stratégiques
Solder des dettes fiscales, sociales ou bancaires
Le réméré permet d’apurer un passif professionnel accumulé :
- Arriérés URSSAF et cotisations sociales impayées
- Dettes TVA, impôt sur les sociétés, impôts au Trésor public
- Échéances bancaires en retard, dettes fournisseurs
La trésorerie dégagée permet de solder ces créanciers et d’assainir la situation — condition indispensable pour envisager ensuite un refinancement bancaire.
Éviter une saisie ou une vente forcée
Face à une saisie immobilière ou une vente aux enchères imminente, le réméré offre une alternative. En remboursant les créanciers via le produit de la vente, la procédure contentieuse peut s’éteindre. Le professionnel conserve une faculté de rachat — ce qu’une adjudication ne lui permettrait jamais.
Financer un projet professionnel
Le réméré peut aussi servir à financer un projet pour lequel la banque n’a pas suivi : rachat de parts d’un associé ou d’un cabinet, ouverture d’un établissement, achat de matériel, transition entre deux financements.
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Comment fonctionne un réméré professionnel ?
Comprendre le déroulement concret de l’opération est essentiel pour évaluer sa pertinence et ses contraintes.
Les étapes de l’opération
- Analyse de la situation professionnelle, financière et patrimoniale
- Estimation du bien immobilier (valeur vénale)
- Calcul du besoin réel de trésorerie nette disponible
- Vérification des dettes à rembourser (créanciers, URSSAF, banque…)
- Recherche d’un acquéreur-investisseur
- Signature de l’acte notarié avec clause de réméré, prix de vente, prix de rachat et durée
- Préparation du plan de sortie : rachat, refinancement ou cession organisée
Le rôle du notaire
Le notaire est incontournable. Il formalise dans l’acte authentique :
- La clause de réméré et ses conditions d’exercice
- Le prix de vente et le prix de rachat, figés dès la signature
- La durée de la faculté de rachat (5 ans maximum)
- Les modalités de remboursement des créanciers
- La convention d’occupation si le vendeur reste dans les lieux
C’est cette formalisation notariée qui sécurise l’opération sur le plan juridique.
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Estimation indicative. Le montant définitif est fixé après étude.
Obtenir une étude gratuite →Prix de vente, prix de rachat, décote : comment se calcule l’opération ?
Avant de s’engager, il est indispensable de comprendre comment se calcule réellement l’opération et quelle trésorerie nette sera effectivement disponible après déduction de toutes les charges.
Le prix de vente et la trésorerie nette disponible
Le montant réellement disponible n’est pas égal au prix de vente. Il faut déduire :
- Les dettes à rembourser (hypothèques, créanciers…)
- Les frais de notaire et frais d’intermédiation
- L’indemnité d’occupation éventuellement provisionnée d’avance
- Les frais d’expertise et de montage du dossier
Exemple chiffré : un local commercial estimé à 400 000 € est vendu à 320 000 € en réméré (décote de 20 %). Après remboursement d’un emprunt résiduel de 80 000 € et déduction de 15 000 € de frais, la trésorerie nette disponible peut se situer entre 200 000 € et 220 000 €.
La décote et le prix de rachat
Le prix de vente en réméré est inférieur à la valeur de marché — cette décote rémunère le risque pris par l’investisseur. Le prix de rachat, fixé dès l’acte, intègre une majoration. Les frais de notaire à la revente sont réduits (environ 1,5 à 2,5 %) lorsque l’investisseur est un professionnel de l’immobilier .
Il est indispensable de comprendre le coût global avant tout engagement.
Indemnité d’occupation et maintien dans les locaux
Rester dans ses locaux professionnels pendant toute la durée du réméré est possible — à condition que cela soit formalisé dans l’acte et que le coût de l’indemnité soit compatible avec la trésorerie de l’activité.
Peut-on continuer à exploiter son bien ?
Oui, si une convention d’occupation est prévue dans l’acte. Elle permet au vendeur de :
- Rester dans ses locaux et continuer à exploiter son activité
- Maintenir la continuité d’exploitation vis-à-vis de clients et partenaires
- Éviter tout déménagement durant la période de réméré
Le vendeur reste responsable des charges courantes, de l’assurance et de l’entretien du bien.
Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité n’est pas un loyer au sens juridique, mais elle est calculée sur une base similaire. À titre indicatif, elle peut représenter entre 8 % et 12 % du montant de cession par an. Son niveau dépend du profil du dossier, du bien, de la durée et des conditions négociées dans l’acte .
Ce coût doit être intégré dans la simulation globale de l’opération.
Quels sont les avantages du réméré professionnel ?
Le réméré professionnel présente des avantages distinctifs par rapport aux solutions de financement classiques, notamment lorsque l’accès au crédit bancaire est bloqué.
Une solution lorsque le financement classique est inaccessible
L’intérêt principal du réméré professionnel est de ne pas dépendre des critères bancaires classiques. L’analyse repose principalement sur la valeur du bien, le montant du besoin et la crédibilité du plan de sortie.
Il peut être étudié même en cas de refus bancaire, de fichage ou de déchéance du terme . Le vendeur conserve une faculté prioritaire de rachat, ce qui le distingue fondamentalement d’une vente classique.
Préserver l’activité, gagner du temps et assainir la situation
Le réméré permet concrètement :
- D’éviter l’arrêt brutal de l’activité
- De conserver l’usage du local et de la clientèle
- De solder des dettes urgentes qui bloquent toute perspective
- De retrouver une situation financière plus saine pour préparer un refinancement
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Quels sont les risques et limites d’un réméré professionnel ?
Le réméré est une solution à fort potentiel mais à risque réel. Ces risques doivent être compris et mesurés avant toute décision, sans exception.
Le risque de perdre définitivement l’actif
Si le professionnel ne parvient pas à exercer sa faculté de rachat dans le délai prévu, l’investisseur conserve le bien définitivement. Lorsque ce bien est le local d’exploitation ou le siège social, ce risque engage directement la continuité de l’activité. Il doit être évalué avec une rigueur absolue.
Le coût global de l’opération
Le réméré professionnel est une solution coûteuse. Le coût total comprend : la décote sur le prix de vente, l’indemnité d’occupation sur toute la durée, les frais de notaire, les frais d’intermédiation et le prix de rachat majoré. Ce coût doit toujours être mis en regard du bénéfice réel attendu pour l’activité.
L’impact comptable et fiscal à anticiper
La vente à réméré est fiscalement assimilée à une vente immobilière classique . Elle peut générer des conséquences importantes selon la situation du vendeur :
- Pour une personne physique, une plus-value imposable peut s’appliquer si le bien n’est pas la résidence principale.
- Pour une SCI ou une société, l’opération génère des écritures comptables de cession et peut déclencher une imposition au titre des plus-values professionnelles.
- La fiscalité dépend du régime d’imposition, du mode de détention et de la durée de détention du bien.
Ces aspects doivent impérativement être analysés avec l’expert-comptable et le conseil juridique avant toute décision .
L’absence de plan de sortie crédible
Un réméré professionnel ne doit pas servir uniquement à repousser le problème. Il doit s’appuyer sur un scénario de sortie réaliste : refinancement bancaire, vente d’un actif, retour à meilleure trésorerie, cession, entrée d’un associé. Sans ce plan, le risque de perte définitive du bien devient très élevé.
Quand le réméré professionnel est-il déconseillé ?
Parce que le réméré n’est pas une solution universelle, certaines situations doivent conduire à écarter ou différer cette option.
Les situations à risque élevé
Le réméré professionnel est déconseillé lorsque :
- Aucune stratégie de sortie crédible ne peut être identifiée
- L’activité n’a pas de perspective de redressement tangible
- Le bien engagé est indispensable à l’exploitation sans qu’aucun scénario de rachat ne soit réaliste
- L’indemnité d’occupation fragilise encore davantage la trésorerie au lieu de la soulager
- Le dirigeant envisage de mettre en jeu sa résidence principale sans visibilité suffisante sur l’avenir de son entreprise
Les alternatives à évaluer en priorité
Avant d’envisager un réméré, il convient d’explorer d’abord :
- Un prêt professionnel ou un crédit hypothécaire si la situation bancaire le permet encore
- Une médiation du crédit via la Banque de France
- Un rachat de crédits si la capacité de remboursement est suffisante
- Des solutions de restructuration de dette avec les créanciers (CCSF, mandat ad hoc, conciliation)
Comment sortir d’un réméré professionnel ?
La stratégie de sortie se prépare dès la signature. Elle conditionne le succès de l’opération.
Sortie par refinancement bancaire
C’est la voie la plus courante. Une fois les dettes soldées et la situation assainie, le professionnel peut lever un éventuel fichage, retrouver une capacité d’emprunt et obtenir un prêt professionnel ou immobilier pour racheter le bien à l’investisseur.
Sortie par retour à meilleure trésorerie ou cession
Si le refinancement bancaire n’est pas envisageable, d’autres scénarios existent :
- Retour de chiffre d’affaires ou règlement d’un client important
- Cession de parts sociales ou d’un fonds de commerce
- Entrée d’un associé ou levée de fonds
- Vente d’un autre actif immobilier
- Revente organisée du bien à un tiers si le rachat est impossible, pour limiter la perte
Réméré professionnel ou autre solution de financement ?
Exemples concrets de réméré professionnel
Pour illustrer les différents cas d’usage, voici trois situations types dans lesquelles le réméré professionnel peut intervenir, selon le profil du professionnel et l’objectif recherché.
Profession libérale : financer un rachat de parts
Un médecin souhaite racheter les parts de son associé partant à la retraite, mais la banque tarde à valider le financement. Il possède une résidence principale estimée à 500 000 €. Une vente à réméré lui permet de mobiliser temporairement une partie de cette valeur pour financer l’opération, tout en prévoyant un refinancement bancaire dans les 18 à 24 mois. Cette solution n’est pertinente que si les revenus futurs du cabinet permettent réellement d’envisager le rachat.
Commerçant : solder des dettes fiscales et fournisseurs
Un restaurateur propriétaire de ses murs accumule 47 000 € de dettes URSSAF, TVA et fournisseurs. La vente à réméré sur son local (estimé à 280 000 €, vendu à 220 000 €) lui permet de solder l’ensemble des créanciers, de continuer à exploiter le restaurant et de préparer un refinancement bancaire sur 24 mois. Sans ce dispositif, il faisait face à une saisie imminente et une vente aux enchères à prix cassé.
PME : traverser une tension de trésorerie avec un entrepôt
Une PME du secteur de la distribution possède un entrepôt de 600 m² (estimé à 350 000 €). Elle subit un retard de règlement d’un client de 90 000 €. Le réméré professionnel lui permet de mobiliser temporairement l’actif sans interrompre l’activité. La convention d’occupation maintient l’exploitation sur site. Le plan de rachat s’appuie sur la rentrée de fonds attendue dans 12 mois.
Parce que le réméré n’est pas une solution universelle, certaines situations doivent conduire à écarter ou différer cette option.
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Comment savoir si votre dossier est éligible ?
Chaque situation est unique. Plusieurs critères sont analysés pour évaluer la faisabilité d’un réméré professionnel.
Les critères clés du dossier
- Valeur du bien et montant du besoin de trésorerie
- Dettes à rembourser et capital restant dû
- Mode de détention : nom propre, SCI, société
- Chiffre d’affaires ou revenus annuels
- Stratégie de sortie envisagée
- Délai disponible avant saisie ou procédure contentieuse
Documents à préparer
Titre de propriété, estimation récente, tableau des dettes, courriers créanciers, avis URSSAF, bilans des 3 dernières années, Kbis, statuts de société ou SCI, prévisionnel, justificatifs de revenus, projet de refinancement ou de revente.
Faire une étude de réméré professionnel
Chaque dossier dépend de la valeur du bien, du montant des dettes, de la situation de l’entreprise et de la faisabilité du rachat. Une étude préalable permet de vérifier si l’opération est adaptée — ou si une autre solution doit être privilégiée.
Conclusion
Le réméré professionnel est un outil puissant pour les dirigeants, professions libérales et sociétés propriétaires qui ont besoin de trésorerie sans pouvoir passer par le circuit bancaire classique. Il permet de mobiliser un actif immobilier, de maintenir l’activité dans ses locaux et de préparer une sortie structurée. Mais c’est aussi une opération coûteuse, qui engage le patrimoine de façon réelle et définitive si le plan de rachat n’est pas tenu. La transparence sur ces enjeux est la condition d’une décision éclairée.
On répond à vos questions sur le réméré pro
Qu'est-ce qu'un réméré professionnel ?
Une vente temporaire d’un bien immobilier avec faculté de rachat, inscrite dans un acte notarié, utilisée par un dirigeant ou une entreprise pour obtenir de la trésorerie sans passer par un crédit bancaire.
Une société ou une SCI peut-elle faire une vente à réméré ?
Oui. Une SCI, SARL, SAS ou holding peut recourir au réméré sur un bien qu’elle détient, sous réserve d’une étude de faisabilité et d’un plan de sortie crédible.
Peut-on continuer à exploiter son local pendant le réméré ?
Oui, si une convention d’occupation est prévue dans l’acte notarié. Le vendeur continue à occuper le bien en contrepartie d’une indemnité d’occupation.
Que se passe-t-il si l'entreprise ne peut pas racheter le bien ?
Si la faculté de rachat n’est pas exercée dans le délai prévu, l’investisseur conserve définitivement le bien. C’est le risque principal de l’opération, qui doit être anticipé dès le montage.
Quelle différence entre réméré professionnel et lease-back ?
Le lease-back s’adresse aux sociétés propriétaires de leurs murs et implique un bail commercial. Le réméré offre une trésorerie plus rapide et une faculté de rachat, mais à un coût plus élevé. Les deux outils sont complémentaires selon le profil du dossier.
Quelle est la durée maximale d'un réméré professionnel ?
La durée est fixée dans l’acte notarié, sans pouvoir dépasser 5 ans selon le cadre légal de la vente à réméré prévu par le Code civil . La durée effective est définie librement dans l’acte, en fonction des besoins du dossier.
Peut-on utiliser sa résidence principale pour financer son entreprise ?
Oui, c’est possible dans certains cas, mais cette solution engage directement le patrimoine personnel du dirigeant. Elle doit donc être étudiée avec prudence, surtout si les difficultés de l’entreprise sont structurelles.
Le réméré professionnel permet-il de payer des dettes URSSAF ou fiscales ?
Oui, la trésorerie dégagée peut servir à solder des dettes URSSAF, fiscales, bancaires ou fournisseurs. C’est l’un des usages fréquents du réméré professionnel, à condition que l’opération permette ensuite une sortie réaliste.
