Dans la vente à réméré , l’indemnité d’occupation est la redevance mensuelle versée par le vendeur à l’investisseur pour occuper le bien vendu. Fixé dans l’acte notarié et la convention d’occupation, son montant représente 8 à 12 % du prix de vente par an — ce n’est pas un loyer.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation dans une vente à réméré ?
L’indemnité d’occupation est le premier poste de coût que tout propriétaire doit comprendre avant de s’engager dans ce type d’opération. Voici sa définition juridique, les acteurs concernés et les conditions dans lesquelles elle s’applique.
Définition et nature juridique
L’indemnité d’occupation dans une vente à réméré est la somme versée par le vendeur-occupant à l’acquéreur-investisseur pour continuer à habiter le bien après sa vente temporaire. Elle n’est pas un loyer au sens juridique : elle ne crée pas de bail d’habitation et ne confère pas les protections de la loi du 6 juillet 1989.
Ce mécanisme s’adresse aux propriétaires en difficulté financière : crédit en défaut, fichage FICP, endettement élevé, refus de prêt ou menace de saisie. La vente à réméré — aussi appelée portage immobilier — permet de dégager des liquidités sans crédit bancaire, tout en conservant son droit de rachat.
Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, cette vente temporaire impose au vendeur une redevance d’occupation justifiée par sa faculté de rachat exclusive sur le bien.
Qui paie et qui perçoit ?
| Acteur | Rôle | Obligation |
|---|---|---|
| Vendeur-occupant (ancien propriétaire) | Reste dans le logement | Verse la redevance mensuelle |
| Acheteur-investisseur | Propriétaire temporaire | Perçoit la compensation d’usage |
| Notaire | Encadre l’acte authentique | Peut consigner les fonds en dépôt |
L’acheteur-investisseur immobilise son capital sans pouvoir céder le bien pendant la durée du réméré. La redevance versée constitue sa rémunération principale, complétée par l’éventuelle plus-value à la sortie du contrat.
La compensation d’usage est-elle obligatoire ?
Oui, dès lors que le vendeur reste dans le bien. Elle constitue la base de la rémunération de l’investisseur et doit figurer dans l’acte de vente authentique ou dans une convention d’occupation annexe, avec un montant clairement fixé.
L’exception existe : si le bien est vacant, aucune redevance n’est due. Ce cas reste rare, la résidence principale étant le bien le plus fréquemment concerné dans ce type de transaction.
La convention d’occupation : le document qui encadre votre droit de rester
Moins connue que l’acte de vente lui-même, la convention d’occupation est pourtant le document central qui régit le quotidien du vendeur pendant toute la durée du réméré. Comprendre ses différences avec un bail classique et ses stipulations obligatoires permet d’éviter les principaux pièges.
Convention d’occupation vs bail d’habitation : les différences clés
La convention d’occupation n’offre pas les mêmes protections qu’un bail d’habitation. Ce tableau comparatif présente les écarts essentiels que tout propriétaire souhaitant s’engager dans ce type d’opération doit connaître avant tout :
| Critère | Convention d’occupation (réméré) | Bail classique |
|---|---|---|
| Base légale | Art. 1709 et s. Code civil | Loi du 6 juillet 1989 |
| Droit au renouvellement | Non (max 5 ans) | Oui (3 ou 6 ans) |
| Préavis de départ | Non prévu par la loi | 3 mois (vide) / 1 mois (meublé) |
| Protection du locataire | Aucune à la fin du contrat | Forte |
| Procédure d’expulsion | Référé de droit commun | Procédure locative longue |
| Durée | Alignée sur la faculté de rachat | Indépendante |
L’occupant n’est pas un locataire. Il est un ancien propriétaire temporaire, sans les protections usuelles du droit locatif.
Que contient une convention d’occupation dans un réméré ?
La convention d’occupation fixe les règles du fonctionnement du montage pour toute la durée de l’opération. Elle doit mentionner les éléments suivants :
- Le montant exact de la redevance versée à l’investisseur
- La périodicité et la date d’échéance, si paiement non prépayé
- La durée : alignée sur la faculté de rachat, maximum 5 ans (article 1660 du Code civil)
- Les charges courantes et travaux urgents : à la charge du vendeur
- Les conditions de sortie anticipée de l’opération
- Les conséquences d’un défaut de paiement : perte du droit d’occupation, voire impossibilité de racheter le bien
- Le nombre de périodes minimum acquises à l’investisseur, le cas échéant
Avant tout engagement, il est essentiel de consulter un conseiller spécialisé ou un intermédiaire expert en portage immobilier pour étudier chaque stipulation.
- Le saviez-vous ?
Selon la Banque de France, en 2025, 1,3 milliard d’euros de dettes ont été effacées, soit un montant moyen de 19 745 euros par dossier. Cela représente 23,6 % de l’endettement global traité. Ces chiffres prouvent que déposer un dossier de surendettement n’est pas une démarche symbolique, mais une solution concrète qui apporte un vrai soulagement financier.
Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?
Il n’existe pas de barème légal imposé pour fixer la redevance d’occupation. Son montant résulte d’une négociation entre les parties, encadrée par la logique économique de l’opération. Trois approches coexistent dans la pratique des sociétés spécialisées.
Les critères de fixation du montant
Quatre variables déterminent le niveau de la redevance proposée par les organismes et services spécialisés :
- Le prix d’acquisition en réméré : base de calcul principale. Le bien est vendu avec une décote de 20 à 40 % par rapport à sa valeur vénale
- Le rendement attendu par l’investisseur : généralement entre 8 % et 12 % annuels
- La capacité financière du vendeur : une redevance insoutenable compromet l’opération dès l’acte de vente
- La localisation et la valeur initiale du bien : critères pouvant faire varier le taux proposé
Une simulation gratuite auprès d’un organisme spécialisé permet de calibrer cette redevance en cohérence avec les ressources disponibles et le remboursement des dettes ou du crédit en cours.
La méthode en pourcentage (la plus utilisée)
La méthode en pourcentage est la référence proposée par les sociétés de portage immobilier. La formule est la suivante :
Redevance mensuelle = (Prix d’acquisition × taux annuel) ÷ 12
Voici trois scénarios représentatifs de profils fréquents :
| Type de bien | Prix de vente réméré | Taux annuel | Redevance mensuelle |
|---|---|---|---|
| Appartement à Paris | 400 000 € | 9 % | 3 000 €/mois |
| Maison en province | 200 000 € | 10 % | 1 667 €/mois |
| Villa sur la Côte d’Azur | 700 000 € | 8 % | 4 667 €/mois |
Selon Praxifinance, la redevance est « calculée en pourcentage du prix payé par l’investisseur, généralement 10 % par an ». Pour un bien vendu en réméré à 450 000 €, cela représente 45 000 € annuels, soit 3 750 € par période.
Le prix de rachat — somme à verser par le vendeur pour récupérer son logement — est fixé dès la formalisation devant notaire et correspond généralement au prix d’achat initial majoré des frais d’acte et des honoraires de l’intermédiaire.
La méthode au loyer de marché : rarement appliquée
Certains acteurs proposent de référencer la redevance sur les loyers du marché local. Cette approche est plus défendable contractuellement car elle s’ancre dans une réalité observable et évite toute contestation ultérieure.
Son inconvénient : dans les marchés tendus, le loyer de marché est souvent inférieur au rendement attendu par l’acheteur-investisseur sur la base du prix d’acquisition en réméré. La méthode en pourcentage reste dominante dans la pratique.
Les deux modes de paiement de la redevance d’occupation
Le choix du mode de paiement est une décision stratégique qui impacte directement la trésorerie du vendeur et la sécurité de l’investisseur. Deux options existent, avec une troisième variable contractuelle souvent négligée : la stipulation de durée minimale acquise.
Le paiement mensuel
Dans ce mode, le vendeur verse chaque mois la redevance due à l’investisseur.
Avantage : la trésorerie nette disponible lors de la vente est plus élevée. Ces liquidités servent immédiatement à rembourser les créanciers, apurer un crédit en défaut ou régler des dettes urgentes — sans attendre.
Risque : si les difficultés financières persistent après la formalisation, le versement récurrent peut devenir insoutenable. Il est conseillé de constituer un dépôt de sécurité de 2 à 3 périodes chez le notaire dès l’acte de vente.
Le paiement prépayé (redevances provisionnées chez le notaire)
C’est aujourd’hui le mode le plus courant. L’ensemble des redevances prévues est prélevé sur le prix de vente lors de la formalisation de l’acte, puis consigné en dépôt chez le notaire.
- Pour le vendeur : zéro obligation récurrente. Il peut se concentrer pleinement sur son projet de reconstitution de capacité de financement — nouveau prêt hypothécaire ou nouveau crédit bancaire
- Pour l’acheteur-investisseur : la totalité de la rémunération est sécurisée, sans risque d’impayé
En cas de rachat anticipé, les redevances non consommées sont restituées au prorata :
Exemple : Réméré de 24 périodes à 1 500 €/période = 36 000 € en dépôt chez le notaire. Rachat à la 10ème période → 14 périodes non consommées × 1 500 € = 21 000 € restitués au vendeur (sous réserve de la stipulation de durée minimale).
La stipulation de durée minimale acquise ⚠️
C’est l’un des principaux pièges à éviter avant de signer. Certaines sociétés de portage prévoient qu’un nombre minimum de redevances reste définitivement acquis à l’investisseur, même en cas de rachat anticipé.
Exemple : stipulation « 6 périodes minimum acquises » sur un réméré de 24 périodes à 1 500 € :
- Sans stipulation : rachat à la 3ème période → restitution de 21 périodes → 31 500 € récupérés
- Avec stipulation « 6 minimum » : rachat à la 3ème période → restitution de 18 périodes → 27 000 € récupérés
Ce nombre varie de 0 à 12 selon les organismes proposant ce service. Cette condition est à négocier et à étudier impérativement avant toute formalisation.
Que se passe-t-il si le vendeur ne paie pas la redevance d’occupation ?
C’est la question que redoutent le plus les propriétaires fragilisés. Les difficultés financières qui ont conduit au réméré peuvent persister — et un défaut de paiement de la redevance a des conséquences graves. Voici ce que prévoit le contrat de vente, et comment éviter ce scénario.
Les conséquences contractuelles
Le défaut de paiement constitue un manquement à une obligation essentielle du contrat de vente à réméré. L’acheteur-investisseur dispose de plusieurs recours légaux :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
- Saisine du juge des référés pour résiliation de la convention d’occupation
- Demande de remise des clés du logement
Dans la grande majorité des actes, la perte du droit d’occupation et la perte du droit de rachat sont liées. L’ancien propriétaire perd alors définitivement la possibilité de racheter son bien — rendant la vente temporaire définitive au bénéfice de l’investisseur.
La procédure judiciaire en cas d’impayé
Contrairement à un locataire protégé par la loi du 6 juillet 1989, l’occupant ne bénéficie d’aucune protection spécifique. La procédure applicable est le référé judiciaire de droit commun, avec des délais bien plus courts qu’une expulsion locative. Ce risque est particulièrement élevé pour un propriétaire fragilisé par un endettement important ou un crédit en défaut.
Comment prévenir ce risque ?
Trois bonnes pratiques permettent d’éviter ce scénario dès la mise en place de l’opération :
- Opter pour le paiement prépayé : la redevance est provisionnée en dépôt dès la formalisation de l’acte — zéro pression récurrente
- Réaliser une simulation préalable avec un organisme spécialisé : calibrer le montant en cohérence avec ses ressources et son projet de sortie
- Constituer un dépôt de sécurité de 2 à 3 périodes chez le notaire dès le départ
Le vendeur peut-il louer le bien à un tiers pendant le réméré ?
Cette question est soulevée par de nombreux propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas occuper eux-mêmes le logement pendant la durée du réméré. La réponse est positive, sous conditions.
Principe et conditions
Oui. L’ancien propriétaire peut proposer le bien à la location à un tiers — à condition que l’acte notarié le prévoie et que l’acheteur-investisseur y ait expressément consenti.
Le vendeur conserve alors la totalité des loyers perçus. Ces revenus peuvent couvrir tout ou partie de la redevance due à l’investisseur, allégeant la pression sur la trésorerie.
Point d’attention : le locataire entrant dans les lieux n’est pas protégé comme dans un bail classique. Sa situation peut devenir précaire à l’issue du réméré.
Conséquences pratiques
- Déclaration des revenus locatifs : imposables au régime micro-foncier (abattement 30 %) ou au régime réel, selon le montant annuel perçu
- Accord formel de l’investisseur : à mentionner explicitement dans l’acte de vente
- En cas de rachat : le locataire doit libérer le bien dans le délai stipulé contractuellement
Indemnité d’occupation et fiscalité
La fiscalité du réméré est souvent mal comprise, tant du côté du vendeur que de l’acheteur-investisseur. Pourtant, elle peut avoir un impact significatif sur le bilan final de l’opération — en positif comme en négatif.
Pour le vendeur-occupant
La redevance versée n’est pas déductible fiscalement pour le vendeur : ce n’est pas un loyer au sens du droit fiscal.
Sur la plus-value : si le bien constitue la résidence principale du vendeur, la plus-value est totalement exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire, le régime habituel de la plus-value immobilière s’applique.
Si le vendeur rachète le bien dans les délais prévus au contrat, l’impôt éventuellement acquitté peut être remboursé — à étudier avec un partenaire fiscal ou un conseiller juridique.
Pour l’acquéreur-investisseur
La redevance perçue est un revenu imposable à déclarer en revenus fonciers :
- Régime micro-foncier : si les gains annuels restent sous 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 %
- Régime réel : au-delà ou sur option, avec déduction des charges réelles (taxe foncière, frais de gestion selon l’acte de vente)
Pour l’acheteur-investisseur, le réméré constitue une forme d’investissement locatif atypique, avec un rendement élevé — entre 8 % et 12 % annuels — sans les contraintes d’un bail classique. La TVA n’est pas applicable sur les redevances de locaux à usage d’habitation.
Récapitulatif — Ce qu’il faut retenir sur la redevance d’occupation en réméré
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Qu’est-ce que c’est ? | Compensation versée par l’ancien propriétaire pour rester dans le bien vendu temporairement |
| Est-ce un loyer ? | Non — pas de bail, pas de protection locataire |
| Qui paie ? | Le vendeur-occupant |
| Qui perçoit ? | L’acheteur-investisseur |
| Comment calculer ? | En % du prix d’acquisition (8 à 12 % par an) |
| Mensuel ou prépayé ? | Au choix ; le prépayé est dominant aujourd’hui |
| Risque en cas de défaut ? | Perte du droit d’occupation, procédure judiciaire en référé |
| Peut-on sous-louer ? | Oui, si l’acte l’autorise expressément |
| Est-elle obligatoire ? | Oui, dès lors que le vendeur occupe le bien |
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L’indemnité d’occupation de la vente avec faculté de rachat est l’élément central de toute opération de vente à réméré. Son montant, fixé dans l’acte notarié et la convention d’occupation, conditionne directement la viabilité du montage pour le vendeur comme pour l’investisseur.
Trois points sont à retenir avant de s’engager :
- Le montant de la redevance mensuelle doit être calibré sur votre capacité financière réelle — pas uniquement sur le prix de vente du bien
- Le mode de paiement prépayé, consigné en dépôt chez le notaire, est la solution la plus sécurisante pour éviter tout risque d’impayé
- La stipulation de durée minimale acquise peut significativement réduire le remboursement en cas de rachat anticipé — à vérifier impérativement avant signature
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